陳友坤（20XX）渝仲字第XX號(hào)裁決書的評(píng)語
本裁決書中的案件雖屬于傳統(tǒng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，裁決書緊緊圍繞案件審理的主要法律關(guān)系以及雙方爭議的焦點(diǎn)問題，理清思路、梳理證據(jù)、查清事實(shí)，并基于公平正義和誠實(shí)信用對(duì)合同做出相應(yīng)解釋，最終給出了客觀公正的裁決結(jié)果。該裁決書具有以下特點(diǎn)：
1.該裁決書結(jié)構(gòu)分明，格式規(guī)范。通過舉證與質(zhì)證、仲裁庭認(rèn)證、，從紛繁復(fù)雜的證據(jù)資料中找出了與本案爭議的法律關(guān)系密切相關(guān)的案件事實(shí)并進(jìn)行了清楚、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C和表述，展現(xiàn)仲裁庭細(xì)致的分析能力、嚴(yán)密的邏輯推理能力和對(duì)復(fù)雜案件的把握能力。
2.仲裁庭意見部分體現(xiàn)對(duì)法律事實(shí)以及法律適用的準(zhǔn)確把握。因土地置換所形成的土地面積差額的價(jià)款是主要爭議焦點(diǎn)，在申請(qǐng)人提出按市價(jià)180萬元/畝計(jì)價(jià)、但卻沒有證據(jù)，依法委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)爭議土地的價(jià)值無法評(píng)估的情況下，仲裁庭意見按照誰主張誰舉證的基本舉證責(zé)任分配原則，參照雙方當(dāng)事人簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》中約定的爭議土地周圍土地價(jià)格確定其價(jià)款。此外，逾期付款資金占用利息和違約金是又一個(gè)爭議焦點(diǎn)，裁決書從公平的角度出發(fā)，考慮到被申請(qǐng)人在爭議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的數(shù)額確定前無法向申請(qǐng)人支付相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，且雙方多次對(duì)付款的時(shí)間和方式進(jìn)行變更，據(jù)此仲裁庭意見部分兼顧雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)和責(zé)任認(rèn)定被申請(qǐng)人的付款不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
綜上，本裁決書敘事清晰，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，用語簡潔規(guī)范，是一篇質(zhì)量較高的裁決書。
重慶仲裁委員會(huì)裁決書
（20XX）渝仲字第XX號(hào)
申請(qǐng)人（反請(qǐng)求被申請(qǐng)人）重慶市XXX，住所地重慶市XX區(qū)XX街道辦事處XXX路XX號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼：7365XXX-X。
法定代表人XX，XX。
委托代理人XX，重慶XX律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
委托代理人XXX，重慶XX律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被申請(qǐng)人（反請(qǐng)求申請(qǐng)人）重慶XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市XXX區(qū)XX路XX號(hào)。
法定代表人XXX，董事長。
委托代理人XX，XXX（重慶）律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)。
委托代理人XX，男，漢族，19XX年XX月X日出生，住重慶市XXX區(qū)XXX12號(hào)附XX號(hào)，一般授權(quán)。
申請(qǐng)人重慶市XXX與被申請(qǐng)人重慶XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶仲裁委員會(huì)（以下簡稱本會(huì)）根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2014年10月10日達(dá)成的《仲裁協(xié)議書》以及申請(qǐng)人重慶XXX的仲裁申請(qǐng)，于20XX年XX月XX日受理。
根據(jù)《重慶仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》（以下簡稱仲裁規(guī)則）的規(guī)定，本會(huì)向被申請(qǐng)人送達(dá)了參加仲裁通知書、申請(qǐng)書副本、仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)、仲裁員選（指）定書等材料。
被申請(qǐng)人當(dāng)庭向本會(huì)提交了書面答辯意見書，本會(huì)依規(guī)定當(dāng)庭向申請(qǐng)人送達(dá)了答辯書副本。
申請(qǐng)人選定仲裁員李祖軍，并委托本會(huì)主任指定首席仲裁員；被申請(qǐng)人選定仲裁員王大軍，并委托本會(huì)主任指定首席仲裁員。根據(jù)雙方當(dāng)事人的共同委托，本會(huì)主任指定陳友坤擔(dān)任本案首席仲裁員，與李祖軍、萬大軍共同組成仲裁庭。
仲裁庭于20XX年5月24日、7月9日依法不公開開庭審理了本案。本案申請(qǐng)人的委托代理人XXX（第二次開庭后變更為XX）、XXX，被申請(qǐng)人的委托代理人XXX、XXX到庭陳述了自已的主張及答辯意見，雙方對(duì)本案的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行了核對(duì)和質(zhì)證，并回答了仲裁庭的提問。
20XX年9月21日，被申請(qǐng)人向本會(huì)提出仲裁反請(qǐng)求，本會(huì)依規(guī)定向申請(qǐng)人送達(dá)了反請(qǐng)求申請(qǐng)書，申請(qǐng)人當(dāng)庭提交答辯書，本會(huì)依規(guī)定當(dāng)庭向被申請(qǐng)人送達(dá)了答辯書副本。
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2014年10月10日簽訂的《仲裁協(xié)議書》中約定“雙方經(jīng)商定一致同意將原XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目所產(chǎn)生的一切糾紛均提交重慶仲裁委員會(huì)裁決”。本案申請(qǐng)人的本請(qǐng)求與被申請(qǐng)人的反請(qǐng)求都是原XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目所產(chǎn)生的糾紛，將上述糾紛合并審理有利于查清本案事實(shí)和節(jié)約仲裁資源，雙方當(dāng)事人對(duì)此也無異議。故根據(jù)仲裁規(guī)則的規(guī)定，仲裁庭決定將申請(qǐng)人的本請(qǐng)求和被申請(qǐng)人的反請(qǐng)求合并審理。
仲裁庭于20XX年10月10日依法不公開開庭審理了本案。本案申請(qǐng)人的委托代理人XXX、XXX，被申請(qǐng)人的法定代表人及其委托代理人XXX、XXX到庭對(duì)被申請(qǐng)人提出的仲裁反請(qǐng)求分別陳述了各自的主張及答辯意見，回答了仲裁庭的詢問。
庭審中，申請(qǐng)人提出申請(qǐng)要求對(duì)本案所涉土地按2014年市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估鑒定。仲裁庭經(jīng)研究認(rèn)為，本案所涉土地價(jià)格為雙方的爭議焦點(diǎn)，由于雙方就涉案土地價(jià)格無法形成一致意見，故根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第四十四條的規(guī)定，決定同意申請(qǐng)人的申請(qǐng)。本會(huì)依法組織申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人選定了鑒定機(jī)構(gòu)，但事后鑒定機(jī)構(gòu)向本會(huì)出具書面說明，以鑒定標(biāo)的物缺乏土地性質(zhì)、用途、商住比例、建筑密度等相關(guān)參數(shù)為由，無法進(jìn)行鑒定。同時(shí)，申請(qǐng)人自行聯(lián)系鑒定機(jī)構(gòu)也無法對(duì)案涉土地價(jià)值進(jìn)行鑒定，故仲裁庭決定恢復(fù)審理。
本庭于20XX年3月26日依法不公開開庭審理了本案。本案申請(qǐng)人的代理人XXX，被申請(qǐng)人的代理人XXX到庭參加庭審。各方陳述了自己的主張及答辯意見，對(duì)本案的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行了核對(duì)和質(zhì)證，并回答了仲裁庭的提問。雙方進(jìn)行了辯論，并作了最后陳述。
仲裁庭根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十一條的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
本案裁決書發(fā)出前，被申請(qǐng)人請(qǐng)求撤回仲裁反請(qǐng)求，本庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人撤回仲裁反請(qǐng)求是對(duì)其民事權(quán)利的處分，故對(duì)其請(qǐng)求予以準(zhǔn)許。
本案已審理終結(jié)，現(xiàn)予以裁決。
一、仲裁請(qǐng)求與答辯
申請(qǐng)人提出的案件事實(shí)、理由和仲裁請(qǐng)求如下：
申請(qǐng)人是經(jīng)重慶市XX區(qū)XX政府批準(zhǔn)，撤銷原XX縣XX局后設(shè)立的行政機(jī)構(gòu)，被申請(qǐng)人是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。
2002年10月22日，申請(qǐng)人（原XX縣XX局）與被申請(qǐng)人簽訂《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡稱《轉(zhuǎn)讓合同》）。約定將屬于原XX縣XX局舊城改造片區(qū)的約63畝（不含甲方辦公樓預(yù)留地，以規(guī)劃紅線，用地紅線圖為準(zhǔn)）土地使用權(quán)，以雙方確認(rèn)的2688萬元的總金額轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人。同時(shí)約定：被申請(qǐng)人必須在受讓土地使用權(quán)的規(guī)劃紅線和用地紅線內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，在最初規(guī)劃范圍（即110,783.4㎡）內(nèi)的11項(xiàng)規(guī)費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。XX縣XX政府于2003年以X府辦函【2003】XX號(hào)文件對(duì)《轉(zhuǎn)讓合同》約定的11個(gè)規(guī)費(fèi)項(xiàng)目調(diào)整為10個(gè)，明確了減免的規(guī)費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及用途。
由于舊房拆遷、安置等問題，申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人的XX局車隊(duì)24戶拆遷戶（以下簡稱拆遷戶）未能順利拆遷，雙方于2006年11月30日達(dá)成協(xié)議，將申請(qǐng)人預(yù)留自建辦公樓的7.11畝土地與被申請(qǐng)人置換24戶拆遷戶所占的約3畝土地。因置換產(chǎn)生的面積差異（4.11畝）所導(dǎo)致的價(jià)差，按原合同價(jià)42.7萬元/畝補(bǔ)差，計(jì)175.497萬元，在結(jié)算中一并結(jié)算。置換后，被申請(qǐng)人未按置換協(xié)議結(jié)算并支付4.11畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，同時(shí)又將用作置換的3畝土地實(shí)際占用并已用作商業(yè)開發(fā)。申請(qǐng)人的7.11畝土地，實(shí)際又被被申請(qǐng)人占用，其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，理應(yīng)按當(dāng)前國土部門土地掛牌價(jià)格，即180萬元/畝計(jì)價(jià)。
在被申請(qǐng)人開發(fā)期間，申請(qǐng)人為支持被申請(qǐng)人的開發(fā)建設(shè)，雙方先后于2003年5月和2005年7月簽訂協(xié)議，將申請(qǐng)人自有的兩臺(tái)變壓器以0.5萬元價(jià)格、配電房土地使用權(quán)以10萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了被申請(qǐng)人，但被申請(qǐng)人未支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
2008年，被申請(qǐng)人出于自身利益的需要，變更規(guī)劃，將多棟多層（7層）建筑變更為2棟高層（32層）建筑，在原規(guī)劃110,783.4㎡基礎(chǔ)上增加建筑面積，同時(shí)又占用申請(qǐng)人自留用地7.11畝開發(fā)修建商品房。最后，被申請(qǐng)人竣工驗(yàn)收的實(shí)際建筑面積為181,044㎡，超出最初規(guī)劃（181,044㎡-110,783.4㎡）建筑面積70,260.6㎡。為此，原XX縣人民政府于2008年7月20日下發(fā)足建規(guī)費(fèi)（XXX）XX號(hào)通知明確“重慶XXX建設(shè)房地產(chǎn)有限公司于2008年1月將原方案的9#、10#、11#、12#多層調(diào)整為2#、3#高層，因方案調(diào)整增加的建筑面積和占用XX局自留用地7.11畝修建的商品房面積，不屬于X府辦函【2003】53號(hào)文件規(guī)定的減免范圍，按現(xiàn)行政策征收各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。”所以，因被申請(qǐng)人調(diào)整建設(shè)方案，增加商品房建筑面積以及占用申請(qǐng)人的自留土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)所修建的商品房面積，所產(chǎn)生的全部規(guī)費(fèi)理當(dāng)由被申請(qǐng)人自己承擔(dān)。
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人在履行合同過程中，由于被申請(qǐng)人未按約定支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，雙方多次就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的支付、舊房拆遷、土地置換、以房抵款（土地轉(zhuǎn)讓金）等事宜簽訂補(bǔ)充協(xié)議。申請(qǐng)人均按合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定履行了自己的義務(wù)，將合同約定的土地使用權(quán)過戶給了被申請(qǐng)人；截止申請(qǐng)仲裁時(shí)止，被申請(qǐng)人尚欠申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金等費(fèi)用共計(jì)1546.757萬元未付（此款的項(xiàng)目及計(jì)算金額另附清單予以說明）。根據(jù)《轉(zhuǎn)讓合同》第六條的約定，被申請(qǐng)人已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按合同總標(biāo)的金額2688萬元的5%（即134.4萬元）向申請(qǐng)人支付違約金。由于被申請(qǐng)人違約，導(dǎo)致申請(qǐng)人追索土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金所產(chǎn)生的律師代理費(fèi)、仲裁費(fèi)及逾期付款資金占用利息等損失應(yīng)當(dāng)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
為此，申請(qǐng)人提出如下仲裁請(qǐng)求：
（一）裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金及違約金等合計(jì)1681.157萬元；
（二）裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人逾期付款資金占用利息：203.81萬元；
（三）本案律師費(fèi)、仲裁費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
庭審中，申請(qǐng)人對(duì)其主張的上述第（一）項(xiàng)仲裁請(qǐng)求包含的事項(xiàng)及計(jì)算進(jìn)行了明確：
申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人應(yīng)付的款項(xiàng)：約63畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金2688萬元、7.11畝土地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金1279.8萬元、變壓器轉(zhuǎn)讓款0.5萬元、配電房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金10萬元、被申請(qǐng)人向XXX局借款20萬元、違約金134.4萬元，扣除被申請(qǐng)人已支付的款項(xiàng)2451.543萬元，即為1681.157萬元。
被申請(qǐng)人提出如下答辯意見：
（一）申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求已經(jīng)超過2年訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)駁回其仲裁請(qǐng)求。
（二）申請(qǐng)人預(yù)留的7.11畝土地問題，一是數(shù)量應(yīng)扣減配電房的0.348畝；二是應(yīng)該按照2002年10月22日簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》的價(jià)格，即42.7萬元/畝計(jì)算。
（三）配電房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金10萬元已經(jīng)超過2年的仲裁時(shí)效，應(yīng)予以駁回。
（四）關(guān)于20萬元借款，被申請(qǐng)人不應(yīng)支付或返還給申請(qǐng)人，且不存在逾期占用利息。
（五）被申請(qǐng)人不存在不履行合同的違約行為，故無需支付違約金及資金占用利息。
（六）申請(qǐng)人無權(quán)主張未實(shí)際發(fā)生的律師費(fèi)，且無法律依據(jù)。
二、舉證與質(zhì)證
申請(qǐng)人為證明其請(qǐng)求舉示了如下證據(jù)：
證據(jù)第一部分：
（一）第一組證據(jù)：1、重慶市XX區(qū)XX局機(jī)構(gòu)代碼證；2、法定代表人身份證明。擬證明申請(qǐng)人的身份信息和主體資格。
（二）第二組證據(jù)：1、X委發(fā)【2009】46號(hào)文件；2、X委發(fā)【2011】3號(hào)文件；3、X委辦發(fā)【2014】36號(hào)文件。擬證明申請(qǐng)人原XXXX局是依法成立的行政機(jī)構(gòu)，2009年機(jī)構(gòu)改革并入XX縣XX局，掛XX局牌子；2011年，XX撤縣成區(qū)，改為重慶市XX區(qū)XX局并掛XX局牌子；2014年12月23日正式撤銷XX區(qū)XX局，其職責(zé)由重慶市XX區(qū)XX局（以下簡稱XX局）承擔(dān)，主體適格。
（三）第三組證據(jù)：1、X國土房管【2002】134號(hào)文件；2、X財(cái)企【2002】91號(hào)文件。擬證明申請(qǐng)人有權(quán)處置國有資產(chǎn)。
（四）第四組證據(jù)：《仲裁協(xié)議書》。擬證明申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2014年10月10日達(dá)成協(xié)議，將雙方涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同爭議提交重慶仲裁委員會(huì)仲裁，貴會(huì)依法受理。申請(qǐng)人享有《轉(zhuǎn)讓合同》及相關(guān)協(xié)議和申請(qǐng)仲裁的主體資格。
證據(jù)第二部分：
（一）第一組證據(jù)：1、《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。擬證明：（1）占地約63畝（不含甲方辦公樓預(yù)留地，以規(guī)劃紅線、用地紅線圖為準(zhǔn)），即第一條第3項(xiàng)。不包括申請(qǐng)人預(yù)留土地7.11畝。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的總額為2688萬元，支付方式為：2002年11月22日前（即合同生效一個(gè)月內(nèi)）支付定金400萬元；合同生效之日起4個(gè)月（2003年2月22日）內(nèi)再支付300萬元；正式動(dòng)工（2003年12月28日前）再付800萬元；開工后六個(gè)月內(nèi)（2004年6月28日）再支付800萬元，余款388萬元，作為修建甲方辦公樓的工程款（2005年12月27日確定不再修建，應(yīng)為最后付款時(shí)限）；乙方付款1500萬元是甲方拆除土地上的建（構(gòu)）筑物并交付土地的先決條件。（3）“第三建設(shè)條件”整個(gè)工程的所有設(shè)施建設(shè)，必須在該片區(qū)規(guī)劃紅線和用地紅線范圍內(nèi)實(shí)施；乙方承建甲方預(yù)留自用地內(nèi)的建設(shè)工程，實(shí)行優(yōu)惠定價(jià)，享受舊城改造的相關(guān)優(yōu)惠政策。（4）第四條“工期、質(zhì)量”：XX局片區(qū)由甲方拆除土地上的建（構(gòu)）筑物并出渣后將土地交付乙方，但不包括北環(huán)路入口處車隊(duì)集資樓。（5）“其他”：按合同附件所列完清本工程的相關(guān)規(guī)費(fèi)，而不是指被申請(qǐng)人在XX局片區(qū)全部開發(fā)工程的規(guī)費(fèi)。（6）第六條“違約責(zé)任”：合同雙方若不履行本合同規(guī)定條款，視為違約。違約方除賠償守約方的直接經(jīng)濟(jì)損失外，應(yīng)支付本合同總標(biāo)的額5%的違約金。2、紅線圖3份。擬證明申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人土地的具體位置及界限，其中“XX局留地字樣”所屬土地不屬于《轉(zhuǎn)讓合同》的范圍。3、轉(zhuǎn)讓土地地籍檔案；4、《XX公司購買XX局舊城改造工程實(shí)際用地過戶面積清單》；5、《XX局關(guān)于XX公司開發(fā)商貿(mào)中心占用原XX局預(yù)留土地的清理情況》。擬證明申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人土地地塊編號(hào)為1、2、4、5號(hào)，面積為62.62畝，但實(shí)際占用了69.73畝。紅線圖中3號(hào)地塊“屬XX局留地”字樣的7.11畝土地，已被被申請(qǐng)人實(shí)際占用的事實(shí)。6、XX縣國土資源和房屋管理局《證明》。擬證明申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人的全部土地?zé)o任何瑕疵。
（二）第二組證據(jù)：《XX縣人民政府辦公室關(guān)于縣XX局片區(qū)舊城改造工程規(guī)費(fèi)減免的通知》X府辦函【2003】53號(hào)。擬證明政府對(duì)減免11項(xiàng)規(guī)費(fèi)及減免規(guī)費(fèi)的用途作出了明確的規(guī)定。
（三）第三組證據(jù)：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同補(bǔ)充協(xié)議》。擬證明被申請(qǐng)人已遲延付款的事實(shí)，即2003年8月6日，只支付了轉(zhuǎn)讓款800萬元，而按合同約定：2003年12月前應(yīng)支付1500萬元，已發(fā)生違約的事實(shí)。
（四）第四組證據(jù)：《變壓器轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。擬證明申請(qǐng)人將自有的250千伏安和180千伏安兩臺(tái)變壓器以0.5萬元價(jià)額轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人的事實(shí)。
（五）第五組證據(jù)：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造工程XX局總公司還建房及車隊(duì)住宅樓拆遷還房預(yù)估價(jià)款抵扣土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)補(bǔ)充協(xié)議》。擬證明：1、被申請(qǐng)人資金困難，協(xié)議用還建房8446㎡、車隊(duì)還房3120㎡預(yù)估作價(jià)551.67萬元抵扣土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)；2、約定先辦理部分土地的過戶，如未按期交付按551.67萬元的5‰支付違約金的事實(shí)。本協(xié)議的違約金僅指未按期交付還建房的情況下，按還建預(yù)估價(jià)金額的千分五支付違約金，但并未變更《轉(zhuǎn)讓合同》違約金條款的內(nèi)容。
（六）第六組證據(jù)：《關(guān)于XX局車隊(duì)家屬樓、工業(yè)公司辦公樓拆遷及補(bǔ)償安置方案的協(xié)議》。擬證明2004年12月3日，拆遷主體已由申請(qǐng)人變更為被申請(qǐng)人，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)，未能如期拆除與申請(qǐng)人無關(guān)。
（七）第七組證據(jù)：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目配電房占用土地協(xié)議書》。擬證明2005年7月6日，申請(qǐng)人將自有的230㎡配電房及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人，單價(jià)為640元/㎡，合計(jì)14.72萬元，考慮到車隊(duì)宿舍樓不能拆除，只要求支付10萬元，但未支付。
（八）第八組證據(jù)：《關(guān)于XX縣商貿(mào)中心3號(hào)樓修建的補(bǔ)充協(xié)議》。擬證明2005年12月7日，申請(qǐng)人正式作出三號(hào)樓位置不再修建辦公樓的決定，被申請(qǐng)人所欠申請(qǐng)人388萬元土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)以此時(shí)間點(diǎn)結(jié)清。但雙方并未就該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)事宜達(dá)成一致。
（九）第九組證據(jù)：《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓余款支付的補(bǔ)充協(xié)議》。擬證明：1、截至2005年10月底，被申請(qǐng)人已付土地轉(zhuǎn)讓金1202.47萬元，被申請(qǐng)人用安置預(yù)留房3120㎡沖抵土地轉(zhuǎn)讓金欠款171.6萬元，還欠1313.93萬元；2、被申請(qǐng)人用商業(yè)用房6、7、8棟的部分門市作為抵押，保證所欠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的支付；3、被申請(qǐng)人對(duì)尚欠的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金支付方式:本協(xié)議簽訂后180日內(nèi)付200萬元、210日內(nèi)付260萬元、1年內(nèi)付清全部款項(xiàng)，并約定1年內(nèi)未付清時(shí)用抵押的商業(yè)用房作價(jià)抵扣；4、約定雙方對(duì)抵押的商業(yè)用房的出售權(quán)利義務(wù)。
（十）第十組證據(jù)：《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓余款支付補(bǔ)充協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議》。擬證明：1、被申請(qǐng)人用5號(hào)樓529.48㎡門市（7、8、13、14號(hào)外）作為支付轉(zhuǎn)讓金的抵押；2、申請(qǐng)人將1、2號(hào)土地（自留地外）過戶給被申請(qǐng)人；3、申請(qǐng)人將4號(hào)樓安置房（5套除外）退給被申請(qǐng)人處理；4、安置房選址在29號(hào)樓。
（十一）第十一組證據(jù)：1、XX縣人民政府《關(guān)于商貿(mào)中心建設(shè)有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要》；2、《協(xié)議》。擬證明2006年9月25日XX縣人民政府作出決定，9月30日申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成協(xié)議，將申請(qǐng)人預(yù)留的1、2號(hào)樓位置（土地證編號(hào)為1號(hào)）土地與出讓給被申請(qǐng)人的車隊(duì)宿舍樓土地（約3畝）進(jìn)行置換，置換所產(chǎn)生的面積差異所導(dǎo)致的價(jià)差，按《轉(zhuǎn)讓合同》所約定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算（43.35萬元/畝），但此協(xié)議已被被申請(qǐng)人的行為予以撤銷，對(duì)雙方不具有約束力。
（十二）第十二組證據(jù)：X建規(guī)費(fèi)【2008】XX號(hào)電子文件。擬證明2008年7月22日XX縣規(guī)委下發(fā)文件明確以下事實(shí)：1、被申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的XX局片區(qū)最初規(guī)劃總建筑面積為110,783.4㎡；2、2008年1月被申請(qǐng)人將原規(guī)劃方案的9#、10#、11#、12#多層調(diào)整為2#、3#高層而增加的建筑面積43,076㎡不屬于X府辦函【2003】XX號(hào)文件規(guī)定的減免范圍，按現(xiàn)行政策征收各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。即規(guī)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由被申請(qǐng)人承擔(dān)的事實(shí)。
（十三）第十三組證據(jù)：《關(guān)于XX局車隊(duì)家屬樓拆遷及安置補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)充協(xié)議》。擬證明申請(qǐng)人委托被申請(qǐng)人拆遷XX局車隊(duì)家屬樓的相關(guān)事宜（還房安置每戶138㎡.2號(hào)樓D1戶為安置房等等）
（十四）第十四組證據(jù)：1、借條；2、付款憑證。擬證明被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人借款20萬元的事實(shí)。
（十五）第十五組證據(jù)：1、《重慶市XX區(qū)XX局關(guān)于XXX公司開發(fā)商貿(mào)中心占用原XX局預(yù)留土地的清理情況》；2、《規(guī)費(fèi)分?jǐn)偂罚?、《XXX公司購買XX縣XX局舊城改造工程實(shí)際用地過戶面積清單》。擬證明被申請(qǐng)人占用申請(qǐng)人土地的總面積69.73畝的事實(shí)。
（十六）第十六組證據(jù)：被申請(qǐng)人已付申請(qǐng)人土地款及墊付匯總表。擬證明被申請(qǐng)人截止2014年12月8日已通過現(xiàn)金、抵賬等方式支付申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金共計(jì)24,015,431.45元，尚欠2,864,568.85元的事實(shí)。
被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉示的證據(jù)提出如下質(zhì)證意見：
對(duì)申請(qǐng)人舉示的第一部分證據(jù)的第一組、第五組，第二部分證據(jù)的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、十六組以及第十五組的第1、3項(xiàng)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。
對(duì)申請(qǐng)人舉示的第一部分證據(jù)的第二、三、四組證據(jù)的真實(shí)性無異議，但對(duì)第三組第1項(xiàng)證據(jù)的合法性有異議。
對(duì)申請(qǐng)人舉示的第二部分證據(jù)的第十二組、第十五組的第2項(xiàng)證據(jù)的真實(shí)性、合法性不予認(rèn)可。
被申請(qǐng)人為證明其答辯意見舉示了如下證據(jù)：
（一）第一組證據(jù)：《關(guān)于對(duì)XX商貿(mào)中心原9-12#樓預(yù)留房客戶處置辦法的會(huì)議紀(jì)要》（2010.5.16）。擬證明會(huì)議紀(jì)要第二條要求：預(yù)定金客戶在2萬元以下的，按1,700-1,900元出售。第三條要求：所交預(yù)留放款和定金（誠意金）在2萬元以上者，每平方按1,600元以下出售。因多層改高層引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素，為息事寧人，按政府要求優(yōu)惠售房，因此損失5,824,414元。
(二)第二組證據(jù)：《關(guān)于XX局車隊(duì)家屬樓拆遷及安置補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)充協(xié)議》（2009.4.6）擬證明被申請(qǐng)人因18戶拆遷戶損失2,916,508元。
（三）第三組證據(jù)：商業(yè)租賃合同及損失清單。擬證明因工程規(guī)劃調(diào)整延期租賃導(dǎo)致?lián)p失，被申請(qǐng)人已經(jīng)進(jìn)行了商業(yè)招商，與實(shí)際租戶簽訂了租賃合同，最后無法交付使用，被申請(qǐng)人產(chǎn)生損失23,738,859元。
（四）第四組證據(jù)：《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》。擬證明因調(diào)規(guī)致使被申請(qǐng)人重新設(shè)計(jì)，開發(fā)建設(shè)的設(shè)計(jì)成本增加，之前的設(shè)計(jì)無法使用，損失1,487,436.8元。
（五）第五組證據(jù)：《施工合同解除協(xié)議》（2007.12.24）。擬證明由于工程無法及時(shí)開工，導(dǎo)致施工單位與被申請(qǐng)人解除合同，被申請(qǐng)人因此承擔(dān)了損失134,908元。
（六）第六組證據(jù)：《關(guān)于XX商貿(mào)中心二期工程進(jìn)展情況的匯報(bào)》（2007.11.15）
（七）第七組證據(jù)：《關(guān)于XX商貿(mào)中心一期未完工程進(jìn)展情況的匯報(bào)》（2007.12.25）
上述兩組證據(jù)擬證明被申請(qǐng)人并非自愿調(diào)規(guī)，更非擅自調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)系政府主導(dǎo)要求，并且調(diào)規(guī)對(duì)被申請(qǐng)人來說還存在損失。
（八）第八證據(jù)：《關(guān)于商貿(mào)中心建設(shè)有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要》2006.9.25。擬證明：1、申請(qǐng)人無法完成對(duì)24戶的拆遷任務(wù)，確定申請(qǐng)人預(yù)留地7.11畝與24戶車隊(duì)土地進(jìn)行置換；2、因置換導(dǎo)致的面積價(jià)差按照該片區(qū)2002年轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地出讓均價(jià)進(jìn)行補(bǔ)差。
（九）第九組證據(jù)：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《協(xié)議》2006.11.30。擬證明預(yù)留的7.11畝土地置換價(jià)差應(yīng)按照2002年10月22日首簽土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（十）第十組證據(jù)：《重慶市國有土地使用權(quán)出讓合同》2008.5.30。擬證明24戶車隊(duì)土地于2008年5月30日變更給被申請(qǐng)人，XX縣國土局與被申請(qǐng)人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地4,325㎡，包含24戶車隊(duì)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為43.35萬元（片區(qū)土地約63畝，不超過63畝以62畝計(jì)價(jià)，即2688÷62=43.35）。所有的土地價(jià)格，國土局土地出讓合同與申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂土地價(jià)格完全吻合，所以，被申請(qǐng)人與國土局簽訂的土地出讓合同的價(jià)格應(yīng)當(dāng)確定為申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的土地價(jià)格。
（十一）第十一組證據(jù)：《關(guān)于XX縣商貿(mào)中心3號(hào)樓修建的補(bǔ)充協(xié)議》（2005.12.7）。擬證明申請(qǐng)人在補(bǔ)充協(xié)議中并未對(duì)預(yù)留土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格提出異議，如果申請(qǐng)人認(rèn)為土地價(jià)格不參照《轉(zhuǎn)讓合同》的價(jià)格計(jì)算，應(yīng)該在該補(bǔ)充協(xié)議簽訂當(dāng)時(shí)就會(huì)提出，該補(bǔ)充協(xié)議沒有提出，即意味著雙方是默認(rèn)認(rèn)可按2002年簽訂片區(qū)整體合同時(shí)的價(jià)格。
（十二）第十二組證據(jù)：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目配電房占用土地協(xié)議書》（2005.7.6）。擬證明該協(xié)議第一段明確載明“配電房建在XX局留用的土地范圍內(nèi)”但申請(qǐng)人原預(yù)留地申請(qǐng)人已經(jīng)予以了計(jì)算，配電房既然在其范圍內(nèi)，則不應(yīng)再重復(fù)計(jì)算。
（十三）第十三組證據(jù)：《協(xié)議》（2006.11.30）。擬證明20萬元作為借款的形式給被申請(qǐng)人，如被申請(qǐng)人順利組織拆遷24戶，申請(qǐng)人獎(jiǎng)勵(lì)被申請(qǐng)人20萬元公司經(jīng)費(fèi)的事實(shí)。因此，20萬元借款不應(yīng)返還。
申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人舉示的證據(jù)提出如下質(zhì)證意見：
對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第七、八、九、十、十一、十二、十三組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可。
對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第一、二、三、四組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為與本案無關(guān)。
對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第五、六組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。
三、仲裁庭認(rèn)證
仲裁庭在雙方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證的基礎(chǔ)上，就其舉示的證據(jù)與出示的原件進(jìn)行了仔細(xì)核對(duì)，就舉示的證據(jù)與其證明的事實(shí)之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行了認(rèn)真的審查，現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)證據(jù)作出如下認(rèn)證：
對(duì)申請(qǐng)人舉示證據(jù)的認(rèn)證意見：
（一）因被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉示的第一部分證據(jù)的第一、二、四、五組，第二部分證據(jù)的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、十六組以及第十五組的第1、3項(xiàng)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，本庭予以采信。
（二）對(duì)申請(qǐng)人舉示的第一部分證據(jù)的第三組，雖然兩項(xiàng)證據(jù)皆為復(fù)印件，但結(jié)合申請(qǐng)人舉示的第一部分第一、二組證據(jù)以及第二部分證據(jù)可以達(dá)到證明申請(qǐng)人有權(quán)處置國有資產(chǎn)的目的，故本庭對(duì)該證據(jù)予以采信。
（三）對(duì)申請(qǐng)人舉示的第二部分的第十二組、第十五組的第2項(xiàng)證據(jù)，因系申請(qǐng)人單方制作且無其他證據(jù)予以佐證，故本庭對(duì)該項(xiàng)證據(jù)不予采信。
對(duì)被申請(qǐng)人舉示證據(jù)的認(rèn)證意見：
（一）因申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第七、八、九、十、十一、十二、十三組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，本庭對(duì)上述證據(jù)予以采信。
（二）對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第一、二、三、四組證據(jù)，本庭對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以采信，但其證明目的與本案的審理以及爭議焦點(diǎn)無關(guān)，故本庭對(duì)上述證據(jù)不予采信。
（四）對(duì)被申請(qǐng)人舉示的第五、六組證據(jù)因系其單方制作，本庭對(duì)上述證據(jù)不予采信。
四、認(rèn)定案件事實(shí)
仲裁庭根據(jù)以上認(rèn)證以及當(dāng)事人在庭審中的陳述，查明以下事實(shí)：
（一）合同簽訂的基本情況
申請(qǐng)人原XX縣XX局是依法成立的行政機(jī)構(gòu)，2009年，機(jī)構(gòu)改革并入XX縣XX局，掛XX局牌子。2011年，XX撤縣成區(qū)，改為重慶市XX區(qū)XX局并掛XX局牌子，2014年12月23日正式撤銷XX區(qū)XX局，其職責(zé)由重慶市XX區(qū)XX局承擔(dān)。
2002年10月22日，申請(qǐng)人作為甲方與被申請(qǐng)人作為乙方簽訂《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：1、項(xiàng)目占地約63畝（不含申請(qǐng)人辦公樓預(yù)留地，以規(guī)劃紅線、用地紅線圖為準(zhǔn)）。2、被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人2688萬元的土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓金，獲得該片區(qū)的開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)。支付方式為：被申請(qǐng)人必須在本合同生效后30日內(nèi)將XX縣XX局片區(qū)舊城改造開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)定金人民幣300萬元轉(zhuǎn)入申請(qǐng)人指定賬戶，與簽訂《草簽協(xié)議書》時(shí)所交付的定金100萬元，合計(jì)人民幣400萬元，一并作為本合同履行的定金。本合同生效之日起四個(gè)月內(nèi)，被申請(qǐng)人再支付申請(qǐng)人人民幣800萬元。余下人民幣1188萬元從被申請(qǐng)人進(jìn)場(chǎng)之日起六個(gè)月內(nèi)支付800萬元，剩余388萬元作為申請(qǐng)人辦公樓建設(shè)費(fèi)用，辦公樓工程竣工后一并結(jié)算。3、被申請(qǐng)人付款達(dá)到1500萬元后，申請(qǐng)人將拆除完畢的土地交給被申請(qǐng)人，并為被申請(qǐng)人辦妥土地的土地使用權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃證書過戶手續(xù)。4、整個(gè)工程的所有設(shè)施建設(shè)，必須在該片區(qū)規(guī)劃紅線和用地紅線范圍內(nèi)實(shí)施；該片區(qū)建筑風(fēng)格、功能，在滿足XX縣規(guī)劃建設(shè)要求的前提下，由被申請(qǐng)人自行確定；該片區(qū)可享受舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策；被申請(qǐng)人承建申請(qǐng)人預(yù)留自用地內(nèi)的建設(shè)工程，其建設(shè)工程內(nèi)容和開工，竣工時(shí)間要求另行合同明確。5、XX局片區(qū)（北環(huán)路入口處車隊(duì)集資樓除外）由申請(qǐng)人拆除土地上建（構(gòu)）筑物并出渣后交付被申請(qǐng)人開工。6、申請(qǐng)人按工程開發(fā)進(jìn)度要求協(xié)助被申請(qǐng)人辦理完成相關(guān)手續(xù)，并按合同附件所列清單完清本工程的相關(guān)規(guī)費(fèi)。7、合同雙方若不履行本合同上述規(guī)定條款，視為違約（人力不可抗拒因素除外）。違約方除賠償守約方的直接經(jīng)濟(jì)損失外，應(yīng)付本合同總標(biāo)的額的5%的違約金。8、合同附件2《XX縣XX局負(fù)擔(dān)的規(guī)費(fèi)情況表》，申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)的規(guī)費(fèi)包括：工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、工程定額管理費(fèi)、城建配套費(fèi)、清潔費(fèi)、工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)、城市規(guī)劃測(cè)量費(fèi)、人防費(fèi)、土地出讓金、綜合交易服務(wù)費(fèi)共十一項(xiàng)。
（二）合同履行的基本情況
2003年7月31日，XX縣發(fā)展計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于開發(fā)修建XX商貿(mào)中心第一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)：“......經(jīng)研究，在符合XX街道辦事處城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，同意對(duì)原XX局舊城片區(qū)進(jìn)行改造及開發(fā)。第一期工程總建筑面積約20萬㎡，其中住宅12萬㎡、商業(yè)8萬㎡......”。
2003年11月11日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《變壓器轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：申請(qǐng)人將XX局片區(qū)內(nèi)所屬的兩臺(tái)變壓器產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人，轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.5萬元。
2004年9月6日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了《XX縣XX局片區(qū)舊城改造工程XX總公司還建房及車隊(duì)住宅樓拆遷還房預(yù)估價(jià)款抵扣土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)補(bǔ)充協(xié)議》，約定：1、被申請(qǐng)人已于2003年12月28日正式動(dòng)工，申請(qǐng)人將大部分土地交給被申請(qǐng)人使用，并辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)19.21畝給被申請(qǐng)人。到目前被申請(qǐng)人總的只支付申請(qǐng)人土地轉(zhuǎn)讓金1185萬元，還欠1503萬元。2、......如不按期交付，被申請(qǐng)人按XX總公司還建房和車隊(duì)拆遷房預(yù)估價(jià)值5,516,700元的5‰的違約金給申請(qǐng)人。
（三）仲裁庭查明的其他事實(shí)
2005年3月2日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人出具《借條》，約定：今領(lǐng)到縣XX局用于補(bǔ)償拆遷戶款20萬元。申請(qǐng)人于當(dāng)天向被申請(qǐng)人支付了補(bǔ)償拆遷戶款20萬元。
2005年7月6日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目配電房占用土地協(xié)議書》，約定：配電房建筑占用土地面積230平方米；......經(jīng)申請(qǐng)人同意由被申請(qǐng)人一次性補(bǔ)償10萬元；協(xié)議簽訂后，被申請(qǐng)人七天內(nèi)付清土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬元；土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)付清后，配電房占地230平方米的使用權(quán)歸被申請(qǐng)人。
2006年11月30日，申請(qǐng)人作為甲方與被申請(qǐng)人作為乙方簽訂了《協(xié)議》，約定：1、根據(jù)縣府第十七期會(huì)議紀(jì)要精神，原XX局車隊(duì)24戶暫緩拆遷。倘若住戶要求拆遷，由被申請(qǐng)人自行與住戶協(xié)商，其補(bǔ)償按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行但條件不能擅自改變。如被申請(qǐng)人愿意出面洽談24戶拆遷事宜，超出原定標(biāo)準(zhǔn)部分的相關(guān)費(fèi)用由被申請(qǐng)人負(fù)責(zé)承擔(dān)，與申請(qǐng)人無關(guān)。在原標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。如被申請(qǐng)人能順利組織拆遷24戶舊房，申請(qǐng)人獎(jiǎng)勵(lì)被申請(qǐng)人20萬元作工作經(jīng)費(fèi)。2、屬申請(qǐng)人預(yù)留的一號(hào)土地用于與已賣給被申請(qǐng)人的原XX局車隊(duì)24戶暫時(shí)不能拆遷修建的土地進(jìn)行置換，被申請(qǐng)人土地?fù)Q到1#、2#樓地塊由被申請(qǐng)人自行開發(fā)設(shè)計(jì)修建出售。因相互置換產(chǎn)生的面積差異所導(dǎo)致的價(jià)差，按雙方在2002年10月22日首簽土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的土地出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)差，在以后結(jié)算中一并結(jié)算。3、如24戶暫不拆遷由被申請(qǐng)人做預(yù)留設(shè)計(jì)方案報(bào)建委審批后按照規(guī)范要求設(shè)計(jì)施工，如24戶住房拆遷后對(duì)被申請(qǐng)人原設(shè)計(jì)方案有影響的，未建部分由被申請(qǐng)人負(fù)責(zé)完善設(shè)計(jì)并修建出售。4、如24戶住宅樓不能拆遷，對(duì)該幢樓的安全保護(hù)措施費(fèi)（即修建堡坎費(fèi)用）由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)，被申請(qǐng)人負(fù)責(zé)施工。如修建堡坎后24戶住宅樓能夠拆遷，則申請(qǐng)人不予承擔(dān)修建堡坎的費(fèi)用。
2014年12月8日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人已支付的土地款及代墊款進(jìn)行了匯總，確定被申請(qǐng)人已支付24,015,431.45元。
五、仲裁庭意見
仲裁庭根據(jù)查明的事實(shí)和有關(guān)法律的規(guī)定對(duì)本案進(jìn)行了認(rèn)真評(píng)議，現(xiàn)對(duì)本案合同的效力和雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)評(píng)判如下：
（一）關(guān)于本案《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的效力問題
本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2002年10月22日簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》系雙方的真實(shí)意思表示，并經(jīng)縣級(jí)以上有權(quán)部門的認(rèn)可和批準(zhǔn)，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該《轉(zhuǎn)讓合同》合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵照履行。
（二）關(guān)于本案被申請(qǐng)人所欠申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、變壓器轉(zhuǎn)讓款、借款、違約金及利息等的金額以及是否超過訴訟時(shí)效的問題
1、關(guān)于本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的計(jì)算以及是否超過訴訟時(shí)效的問題
申請(qǐng)人認(rèn)為，被申請(qǐng)人應(yīng)繼續(xù)支付《轉(zhuǎn)讓合同》約定的剩余未支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金；對(duì)于被申請(qǐng)人占用的7.11畝土地，置換差額部分可按原合同價(jià)計(jì)算，但24戶XX車隊(duì)宿舍樓土地款應(yīng)當(dāng)按照180萬元/畝計(jì)算，且上述被申請(qǐng)人應(yīng)支付的款項(xiàng)均未超過訴訟時(shí)效。
被申請(qǐng)人對(duì)按原合同價(jià)計(jì)算63畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和土地置換差額部分的價(jià)款沒有異議，但其認(rèn)為24戶XX車隊(duì)宿舍樓土地同樣應(yīng)當(dāng)按照《轉(zhuǎn)讓合同》中約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并且申請(qǐng)人請(qǐng)求支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
本庭認(rèn)為，《轉(zhuǎn)讓合同》約定，約63畝（實(shí)際為62.62畝）土地的總價(jià)為2688萬元。庭審中雙方確認(rèn)每畝均價(jià)為42.93萬元，同時(shí)認(rèn)可24戶XX車隊(duì)宿舍樓占用土地面積為3畝。
（1）關(guān)于置換后土地面積差額的計(jì)算問題。
本庭認(rèn)為，首先，置換后土地面積差額應(yīng)為3.765畝，即以申請(qǐng)人用來置換的7.11畝扣除24戶XX車隊(duì)宿舍樓占用的3畝土地和申請(qǐng)人單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人的配電房占用土地230㎡（0.345畝）。其次，根據(jù)雙方于2006年11月30日簽訂的《協(xié)議》第二條“因相互置換產(chǎn)生的面積差異所導(dǎo)致的價(jià)差，按原甲乙雙方在2002年10月22日首簽土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的土地出讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)差，在以后結(jié)算中一并結(jié)算”之約定。所以，置換后差額部分的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)為161.63萬元（42.93萬元/畝×3.765畝）。
（2）關(guān)于被申請(qǐng)人占用的24戶XX車隊(duì)宿舍樓3畝土地使用權(quán)價(jià)款的計(jì)算問題。
本庭認(rèn)為，24戶XX車隊(duì)宿舍樓3畝土地的使用權(quán)已于2008年5月30日過戶給了被申請(qǐng)人，過戶前該土地使用權(quán)的類型為“劃撥”，本案申請(qǐng)人要求按照現(xiàn)在“出讓”土地價(jià)格計(jì)價(jià)，于法無據(jù)，且有失公允。同時(shí)，申請(qǐng)人也未舉證證明該3畝土地現(xiàn)在的市價(jià)為180萬元/畝。盡管庭審中，根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，本會(huì)曾委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該3畝土地的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的結(jié)論是無法評(píng)估，按照誰主張誰舉證的基本舉證責(zé)任分配原則，由于該主張系申請(qǐng)人提出，故申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，申請(qǐng)人主張?jiān)?畝土地應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)前國土部門的掛牌價(jià)格180萬元/畝計(jì)價(jià)，無法得到支持。但另一方面，由于被申請(qǐng)人已經(jīng)實(shí)際占有，使用了該3畝土地，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人支付一定的對(duì)價(jià)，結(jié)合本案的實(shí)際情況，唯一能夠參照的合理標(biāo)準(zhǔn)為雙方當(dāng)事人于2002年10月22日簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》約定的價(jià)款，即每畝均價(jià)為42.93萬元，因此被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人支付該3畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為128.79萬元。
綜上所述，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人支付的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金合計(jì)為2978.42萬元（2688萬+161.63萬+128.79萬）。對(duì)于上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的支付，雙方于2014年12月8日經(jīng)過匯總后確認(rèn)，被申請(qǐng)人已通過銀行轉(zhuǎn)賬或抵賬方式直接支付16,257,580.20元及代申請(qǐng)人支付了拆遷過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、安置房款、拆遷戶特殊補(bǔ)償費(fèi)、大修基金等7,757,851.25元，合計(jì)支付24,015,431.45元。加上申請(qǐng)人認(rèn)可的由被申請(qǐng)人墊付的50萬元規(guī)費(fèi)，截至申請(qǐng)人申請(qǐng)仲裁之日，被申請(qǐng)人尚欠申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金5,268,768.6元。
（3）關(guān)于被申請(qǐng)人尚欠申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金5,268,768.6元是否超過訴訟時(shí)效的問題。
本庭認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款所產(chǎn)生的債的請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效為2年，訴訟時(shí)效因債務(wù)的履行、提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。本案中，關(guān)于被申請(qǐng)人所欠申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的支付，雙方當(dāng)事人于2014年12月8日通過對(duì)土地款及代墊款匯總的方式確認(rèn)了被申請(qǐng)人對(duì)上述債務(wù)的履行，尤其確認(rèn)抵賬及代墊拆遷過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、安置房款、拆遷戶特殊補(bǔ)償費(fèi)、大修基金等抵償上述土地款的內(nèi)容，可以視為被申請(qǐng)人在2014年12月8日對(duì)上述債務(wù)的履行，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2014年12月8日重新計(jì)算，故被申請(qǐng)人所欠申請(qǐng)人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款5,268,768.6元在申請(qǐng)人提起仲裁之日尚在訴訟時(shí)效期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/span>
2、關(guān)于變壓器轉(zhuǎn)讓款是否超過訴訟時(shí)效的問題
申請(qǐng)人認(rèn)為，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《變壓器轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定向申請(qǐng)人支付變壓器轉(zhuǎn)讓款0.5萬元。
被申請(qǐng)人認(rèn)為，申請(qǐng)人請(qǐng)求的變壓器轉(zhuǎn)讓款已過訴訟時(shí)效。
本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2003年11月11日簽訂的《變壓器轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定，申請(qǐng)人將XX局片區(qū)內(nèi)所屬的兩臺(tái)變壓器產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人，轉(zhuǎn)讓費(fèi)0.5萬元。該筆欠款，截至申請(qǐng)人申請(qǐng)仲裁之日，已超過了2年的訴訟時(shí)效，而且申請(qǐng)人也沒有證據(jù)證明在此期間出現(xiàn)了導(dǎo)致訴訟時(shí)效中斷的事由。本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人關(guān)于變壓器轉(zhuǎn)讓款的請(qǐng)求已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效期間，不應(yīng)得到支持。
3、關(guān)于申請(qǐng)人主張的20萬元借款的問題
申請(qǐng)人認(rèn)為，該20萬元系申請(qǐng)人給被申請(qǐng)人的借款，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以返還。
被申請(qǐng)人認(rèn)為，該20萬元是申請(qǐng)人給被申請(qǐng)人組織拆遷24戶房屋的獎(jiǎng)勵(lì)，不應(yīng)予以退還。
本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人主張?jiān)?0萬元系借款的證據(jù)一是借條、二是資金付款委托書，但借條的內(nèi)容是“領(lǐng)到縣XX局用于補(bǔ)償拆遷戶款20萬元”，資金付款委托書中記載的付款用途也是“XX局片區(qū)拆遷補(bǔ)償”，均沒有借款的意思表示，也無法證明該20萬元是申請(qǐng)人給被申請(qǐng)人的借款，故本庭對(duì)申請(qǐng)人主張的20萬元借款的請(qǐng)求不予支持。
4、關(guān)于配電房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款是否超過訴訟時(shí)效的問題
申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人應(yīng)按合同約定向申請(qǐng)人支付10萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
被申請(qǐng)人認(rèn)為配電房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款10萬元已經(jīng)超過2年的訴訟時(shí)效，應(yīng)予以駁回。
本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2005年7月6日簽訂的《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目配電房占用土地協(xié)議書》約定，申請(qǐng)人將配電房建筑占用土地面積230㎡轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人，轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬元；被申請(qǐng)人在協(xié)議簽訂后7日內(nèi)向申請(qǐng)人付清轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬元，即被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在2005年7月14日前向申請(qǐng)人付清該筆欠款，截至申請(qǐng)人申請(qǐng)仲裁之日，已超過了2年的訴訟時(shí)效。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2014年12月8日對(duì)土地款及代墊款進(jìn)行匯總中也沒有內(nèi)容反映對(duì)該筆欠款的確認(rèn)或履行，沒有證據(jù)證明訴訟時(shí)效曾經(jīng)中斷。故本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人關(guān)于配電房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款的請(qǐng)求已經(jīng)超過了訴訟時(shí)效期間，對(duì)申請(qǐng)人的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。
5、關(guān)于逾期付款資金占用利息的問題
申請(qǐng)人認(rèn)為，被申請(qǐng)人未按《轉(zhuǎn)讓合同》的約定支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)向申請(qǐng)人支付未付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的資金占用利息。
被申請(qǐng)人認(rèn)為，《轉(zhuǎn)讓合同》簽訂后，其已支付了部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，并代申請(qǐng)人支付了本案工程所有規(guī)費(fèi)，沖抵之后，被申請(qǐng)人已繳清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款，故被申請(qǐng)人不存在任何違約行為。
本庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人未向申請(qǐng)人支付前述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的原因是多方面的，包括雙方多次對(duì)付款的時(shí)間和方式進(jìn)行變更、對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的金額無法達(dá)成一致的結(jié)算意見等，故在本案爭議的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的數(shù)額確定前，被申請(qǐng)人無法向申請(qǐng)人支付相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，也不應(yīng)承擔(dān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金確定前的資金占用利息。
6、關(guān)于申請(qǐng)人主張的違約金問題
申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人逾期支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按《轉(zhuǎn)讓合同》的約定支付違約金。
被申請(qǐng)人認(rèn)為本案雙方對(duì)合同的履行條件作了多次變更，其中關(guān)于2006年9月4日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》、2006年11月30日簽訂的《協(xié)議》，都對(duì)合同的履行范圍、條件、時(shí)間等，以及違約責(zé)任重新作了約定，按照這些補(bǔ)充協(xié)議約定，被申請(qǐng)人已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金，并另代申請(qǐng)人墊付全部規(guī)費(fèi)，沖抵之后被申請(qǐng)人已經(jīng)繳清土地價(jià)款，故不存在違約行為。
本庭認(rèn)為，由于被申請(qǐng)人在本案爭議的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的數(shù)額確定前，被申請(qǐng)人無法向申請(qǐng)人支付相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，因此也就不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
（三）關(guān)于仲裁費(fèi)、律師費(fèi)的承擔(dān)問題
根據(jù)仲裁規(guī)則第九十三條的規(guī)定，仲裁庭有權(quán)根據(jù)裁決結(jié)果以及當(dāng)事人的責(zé)任確定當(dāng)事人一方或者各方應(yīng)承擔(dān)的仲裁費(fèi)或者其他費(fèi)用。鑒于申請(qǐng)人部分仲裁請(qǐng)求得到支持，故本案仲裁費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)50%，由申請(qǐng)人承擔(dān)50%。
關(guān)于申請(qǐng)人主張的律師費(fèi)，本庭認(rèn)為，申請(qǐng)人并未舉示相關(guān)委托合同以及支付律師費(fèi)的憑證，故對(duì)申請(qǐng)人關(guān)于律師費(fèi)的主張不予支持。
至于反請(qǐng)求仲裁費(fèi)的承擔(dān)問題。在本案審理結(jié)束后被申請(qǐng)人自愿撤回仲裁反請(qǐng)求，故反請(qǐng)求仲裁費(fèi)不予退還，該費(fèi)用由被申請(qǐng)人自行承擔(dān)。
六、裁 決
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百四十條，《中華人民共和國仲裁法》第五十一條的規(guī)定，裁決如下：
（一）被申請(qǐng)人重慶XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自收到裁決書之日起10日內(nèi)向申請(qǐng)人重慶市XXX支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金5,268,768.6元。
（二）駁回申請(qǐng)人重慶市XXX的其他仲裁請(qǐng)求。
本案仲裁費(fèi)135,489元，由申請(qǐng)人重慶市XXX承擔(dān)67,744.5元，被申請(qǐng)人重慶XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)67,744.5元。反請(qǐng)求仲裁費(fèi)236,484元，由被申請(qǐng)人重慶XXX建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。上述仲裁費(fèi)已由雙方各自預(yù)繳，被申請(qǐng)人重慶XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)承擔(dān)部分，應(yīng)連同上述第（一）項(xiàng)裁決的款項(xiàng)一并支付給申請(qǐng)人重慶市XXX。
本裁決為終局裁決，自裁決書作出之日起發(fā)生法律效力。
首席仲裁員 陳友坤
仲 裁 員 李祖軍
仲 裁 員 王大軍
20XX年XX月XX日
仲裁庭秘書 伍伏鵬
電話：+86 023-63066363 +86 023-63638353
傳真：+86 023-63111860
立案郵箱：cqac@www.bic-ah.com
投稿郵箱：chongqingzhongcai@126.com
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