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【案情概況 】

申請(qǐng)人：趙某 被申請(qǐng)人：某市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司 

案由：商品房購銷合同糾紛 仲裁委員會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人趙某于2001年8月16日向本會(huì)提交的書面仲裁申請(qǐng)和上列當(dāng)事人雙方于1999年3月28日簽訂的商品房購銷合同中的仲裁條款，受理了商品房購銷合同糾紛仲裁案，案號(hào)為〔2001〕第060號(hào)。本會(huì)將申請(qǐng)人趙某提交的仲裁申請(qǐng)書副本、證據(jù)材料連同仲裁通知書送達(dá)被申請(qǐng)人市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司。同時(shí)本會(huì)向雙方當(dāng)事人送達(dá)了本會(huì)《仲裁規(guī)則》和本會(huì)《仲裁員名冊(cè)》。 根據(jù)《仲裁規(guī)則》第七十八條的規(guī)定，本案適用簡(jiǎn)易程序由一名仲裁員獨(dú)任仲裁。因當(dāng)事人雙方未能在《仲裁規(guī)則》規(guī)定的期限內(nèi)共同選定仲裁員，本會(huì)主任指定一名仲裁員XXX獨(dú)任仲裁本案，仲裁庭于2001年9月19日組成。雙方當(dāng)事人均不申請(qǐng)仲裁員回避。 仲裁庭通過審閱本案材料，于2001年10月12日在本會(huì)仲裁庭開庭審理本案。申請(qǐng)人趙某及其代理人、被申請(qǐng)人的兩代理人均到庭參加本案的審理。 本案有關(guān)案情簡(jiǎn)述如下： 申請(qǐng)人趙某申請(qǐng)稱：1999年9月9日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂一份《商品房購銷合同》，約定申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人購買位于市平安路東城新村“泰和樓”B座301號(hào)商品房，建筑面積為96.48平方米，單價(jià)1845元／平方米，總房?jī)r(jià)為178005.60元。上述商品房交付后，若房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的誤差超過 2％時(shí)，每平方米價(jià)格保持不變，房款則按實(shí)際面積調(diào)整。合同簽訂后，申請(qǐng)人依約向被申請(qǐng)人支付了全部房款，被申請(qǐng)人也將商品房交付給了申請(qǐng)人。2001年3月9日，申請(qǐng)人領(lǐng)取該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積為89.80平方米，比合同約定的建筑面積少6.68平方米，根據(jù)合同約定，該房屋的總價(jià)款應(yīng)按89.80平方米的實(shí)際面積進(jìn)行調(diào)整，被申請(qǐng)人應(yīng)向申請(qǐng)人退還多收的購房款12324.6元。 另外，由于房屋的實(shí)際面積比合同約定的面積少6.68平方米，被申請(qǐng)人在1997年5月至2000年7月間多收了申請(qǐng)人該相應(yīng)面積的物業(yè)管理費(fèi)，申請(qǐng)人多次要求退還未果。申請(qǐng)人在與被申請(qǐng)人協(xié)商無望的情況下，遂依合同約定向仲裁委員會(huì)提起仲裁。

申請(qǐng)人提出如下仲裁請(qǐng)求： 1、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人退還多收的購房款12324.6元并支付銀行同期貸款利息； 2、被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人退還多收取的物業(yè)管理費(fèi)52元，并從2000年8月起按房屋實(shí)際面積計(jì)收管理費(fèi)。 3、本案仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。 被申請(qǐng)人答辯稱：(1)、被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人簽訂的《商品房購銷合同》是在1996年3月。1996年3月20日，被申請(qǐng)人與買方市機(jī)務(wù)段簽訂《“東城新村”購房合同書》，約定由被申請(qǐng)人將“東城新村”的商品房賣給市機(jī)務(wù)段職工共26戶(包括本案申請(qǐng)人趙某一套)面積合計(jì)2217.1平方米。1999年9月9日，為辦理房產(chǎn)證的需要，被申請(qǐng)人又分別與26戶包括趙某在上述合同書的基礎(chǔ)上簽訂《商品房合同》，該合同并不否定原合同書的效力。(2)、按原合同書的規(guī)定，“陽臺(tái)、走廊、樓梯等按投影面積即按全面積計(jì)算”。按此面積計(jì)算方法，則申請(qǐng)人所購房屋實(shí)際面積與合同約定面積并無差別。(3)、1999年10月以前，本市商品房買賣對(duì)陽臺(tái)均按全面積計(jì)價(jià)，當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T已予以認(rèn)可。原合同書是在1996年3月20日簽訂的，簽訂購房合同時(shí)約定陽臺(tái)按100％計(jì)算面積的行為并未違背雙方當(dāng)事人的意志，且該行為未違反國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》明確規(guī)定自1995年12月1日起商品房銷售面積計(jì)算中陽臺(tái)面積的計(jì)算按其水平投影面積的一半計(jì)算，而在該規(guī)則實(shí)施之前已簽訂的購銷合同“除合同對(duì)商品房面積的約定有明顯違法或計(jì)算錯(cuò)誤外，應(yīng)維持合同約定的面積”。(4)、申請(qǐng)人應(yīng)先向房管部門申請(qǐng)?zhí)幚恚涮幚砗蟛拍苌暾?qǐng)仲裁。因此我方賣給趙某的房屋并不存在所謂的面積差別。

 【仲裁實(shí)錄】 

申請(qǐng)人提交了以下證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證： 1、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間于1999年9月9日簽訂的《商品房購銷合同書》一份。證明該合同約定申請(qǐng)人所購東城新村“泰和樓”B座301房，住宅建筑面積為96.48平方米以及房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的 2％(包括 2％)時(shí)，每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整等條款。 2、粵房地證字第2729866號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》一本。證明申請(qǐng)人依法取得了所購房屋“泰和樓”B座301房的所有權(quán)。 3、被申請(qǐng)人于2000年12月29日開具的(2000)市地稅產(chǎn)A00120380轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入發(fā)票一張。證明申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付了178005.6元的購房款。 4、趙某身份證。證明其具合同主體資格。 5、某物業(yè)管理公司分別于1999年2月8日和2000年9月12日出具的發(fā)票兩張。證明被申請(qǐng)人收取了物業(yè)管理費(fèi)347.32元。 6、交樓通知書一份。證明被申請(qǐng)人于1997年5月20日向申請(qǐng)人交付了《商品房購銷合同書》約定的“泰和樓“B座301房。 經(jīng)質(zhì)證，被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人提供的上述證據(jù)材料的真實(shí)性不持異議，但對(duì)證據(jù)材料1，認(rèn)為是對(duì)被申請(qǐng)人與市機(jī)務(wù)段原合同書的變更和補(bǔ)充；對(duì)證據(jù)材料5，認(rèn)為某物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，其收取的物業(yè)管理費(fèi)與被申請(qǐng)人無關(guān)。 被申請(qǐng)人提交了以下證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證： 1、被申請(qǐng)人的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。證明其合同主體合格。 2、被申請(qǐng)人與市機(jī)務(wù)段于1996年3月20日簽訂的《“東城新村”購房合同書》一份及市機(jī)務(wù)段職工購買東城新村商品房及人員名單一份。證明該合同書包括趙某所購買的“泰和樓”B座301房。 3、預(yù)售商品房許可證一份。證明被申請(qǐng)人銷售的“東城新村”商品房具備預(yù)售條件。 4、某物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。證明其為獨(dú)立的企業(yè)法人。 5、“陽臺(tái)按全面積計(jì)價(jià)合法性”的《XX日?qǐng)?bào)》復(fù)印件一份。證明當(dāng)?shù)胤抗懿块T默認(rèn)房地產(chǎn)發(fā)展商的做法，本案《商品房購銷合同》約定的陽臺(tái)按全面積計(jì)價(jià)合法。 申請(qǐng)人對(duì)上述證據(jù)材料1、3、4和證據(jù)材料2中合同書的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證據(jù)材料2中的商品房及人員名單及證據(jù)材料5的真實(shí)性有異議，認(rèn)為申請(qǐng)人并未確認(rèn)該名單，證據(jù)材料5因無原件核對(duì)而沒有證明效力。 通過庭審質(zhì)證，仲裁庭對(duì)雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)材料，除被申請(qǐng)人提交的證據(jù)材料5因無原件核對(duì)而不予認(rèn)定外，其余證據(jù)材料均予以認(rèn)定。 根據(jù)所認(rèn)定的證據(jù)，仲裁庭審理查明：1996年3月20日，被申請(qǐng)人與市機(jī)務(wù)段簽訂《“東城新村”購房合同書》一份，約定由被申請(qǐng)人將東城新村的商品房賣給市機(jī)務(wù)段職工共26套(其中包括趙某一套)，面積合計(jì)2217.1平方米。但該合同簽訂后并未實(shí)際履行，也未將合同買房主體變更為本案申請(qǐng)人趙某。1999年9月9日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就“泰和樓”B座301房簽定《商品房購銷合同書》一份，約定申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人購買位于市平安路東城新村“泰和樓”B座301商品房，建筑面積為96.48平方米，售價(jià)為1845元/平方米，總房?jī)r(jià)為178005.6元。上述商品房交付后，若房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的誤差超過暫測(cè)面積的 2％時(shí)，每平方米的價(jià)格保持不變，房款則按實(shí)際面積調(diào)整等條款。在該合同簽訂前，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付了與《商品房購銷合同》約定數(shù)額相同的全部房款，被申請(qǐng)人也將商品房交付給了申請(qǐng)人。2001年3月9日，申請(qǐng)人領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證（證號(hào)為粵房地證字第2729866號(hào)）。該房屋房地產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)房屋的實(shí)際面積89.80平方米，比《商品房購銷合同》約定的面積96.48平方米少6.68平方米，超過了《商品房購銷合同》約定的 2％的誤差。對(duì)于本案申請(qǐng)人提出的物業(yè)管理問題，按《商品房購銷合同》約定，被申請(qǐng)人指定由某物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，申請(qǐng)人遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。某物業(yè)管理公司向申請(qǐng)人收取了有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用。另查明，本案申請(qǐng)人系市機(jī)務(wù)段職工；被申請(qǐng)人具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格并于合同簽訂前取得了東城新村預(yù)售商品房許可證；某物業(yè)管理公司領(lǐng)有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并主營(yíng)住宅區(qū)公共設(shè)施管理服務(wù)等業(yè)務(wù)。 仲裁庭認(rèn)為，本案被申請(qǐng)人與市機(jī)務(wù)段簽訂的《“東城新村”購房合同書》，購房的合同主體系市機(jī)務(wù)段，該合同約定的所購26套商品房雖列有本案申請(qǐng)人趙某的名單且其屬于機(jī)務(wù)段的職工，但被申請(qǐng)人無法證實(shí)被申請(qǐng)人與市機(jī)務(wù)段分別履行了交付26套房屋和支付相應(yīng)的購房款等主要合同義務(wù)，該合同書實(shí)際上是一份未履行的合同。同時(shí)，被申請(qǐng)人也無充分的證據(jù)證實(shí)本案申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房購銷合同》系由《“東城新村”購房合同書》的購房合同主體變更而簽訂的，即被申請(qǐng)人無法證實(shí)《商品房購銷合同》與《“東城新村”購房合同書》之間存在變更與補(bǔ)充的關(guān)系。因此，《“東城新村”購房合同書》對(duì)申請(qǐng)人無約束力。在《商品房購銷合同》簽訂之前，申請(qǐng)人已實(shí)際向被申請(qǐng)人履行了支付全部購房款的義務(wù)，被申請(qǐng)人并于2000年12月29日補(bǔ)開了發(fā)票；被申請(qǐng)人也在《商品房購銷合同》簽訂之前向申請(qǐng)人交付了房屋，因而申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于1999年9月9日所簽訂的《商品房購銷合同》實(shí)際上是在雙方履行了商品房買賣的主要義務(wù)后對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的書面確認(rèn)。該《商品房購銷合同》的主體、內(nèi)容均符合法律的有關(guān)規(guī)定，且按有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理了登記備案，依法應(yīng)確認(rèn)為有效。 對(duì)于被申請(qǐng)人認(rèn)為本案《商品房購銷合同》中申請(qǐng)人所購買的“泰和樓”B座301號(hào)商品房陽臺(tái)面積應(yīng)按全面積計(jì)算且按全面積計(jì)算即不存在面積誤差的抗辯，因《商品房購銷合同》對(duì)此并未明確約定，且被申請(qǐng)人無法提供有效的法律依據(jù)予以支持，其抗辯理由不能成立。《商品房購銷合同》約定的“泰和樓”B座301號(hào)商品房面積為96.48平方米，而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)和登記的該房屋的實(shí)際面積為89.80平方米，實(shí)際面積與約定面積兩者誤差為6.68平方米，該誤差范圍超過了合同約定的 2％，應(yīng)根據(jù)《商品房購銷合同》第五條第二款的約定處理，即房屋“每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整”。因此，申請(qǐng)人主張被申請(qǐng)人退還房屋面積誤差部分多收的款項(xiàng)的請(qǐng)求有合法的根據(jù)，仲裁庭予以支持，被申請(qǐng)人應(yīng)依合同約定和誠(chéng)實(shí)信用原則返還多收的款項(xiàng)并支付相應(yīng)的利息。至于申請(qǐng)人主張被申請(qǐng)人退還多收的物業(yè)管理費(fèi)的問題，仲裁庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人于《商品房購銷合同》中指定某物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理符合建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，某物業(yè)管理公司對(duì)申請(qǐng)人“泰和樓”B座301房所在的“東城新村”實(shí)施物業(yè)管理屬其合法的營(yíng)業(yè)范圍，且某物業(yè)管理公司系獨(dú)立的企業(yè)法人，因而其與申請(qǐng)人之間實(shí)際形成了物業(yè)管理的服務(wù)合同關(guān)系。對(duì)于要求退還多收的物業(yè)管理費(fèi)用的問題，申請(qǐng)人可另案向某物業(yè)管理公司主張，本案不作處理。 仲裁庭依法裁決如下： 1、裁決被申請(qǐng)人住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司于本裁決作出之日起五日內(nèi)向申請(qǐng)人趙某返還多收的6.68平方米的購房款按合同約定的每平方米1845元共計(jì)12324.6元及其自2000年12月29日起至實(shí)際還款之日止的利息（利息按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算）。逾期還款，則按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率雙倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 2、駁回申請(qǐng)人趙某要求被申請(qǐng)人住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司退還多收取的物業(yè)管理費(fèi)52元及從2000年8月起按房屋實(shí)際面積計(jì)收管理費(fèi)的仲裁請(qǐng)求。 本案仲裁費(fèi)用635元由被申請(qǐng)人住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司負(fù)擔(dān)，因申請(qǐng)人趙某立案時(shí)已向本會(huì)預(yù)交，被申請(qǐng)人住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司在履行上述第一項(xiàng)裁決時(shí)應(yīng)將該費(fèi)用一并支付給申請(qǐng)人。本會(huì)不另作收退。 

【分析與評(píng)論 】

1、 關(guān)于總的購房合同與該合同中具體某套間的購房合同之間的關(guān)系問題 房屋買賣實(shí)踐中，為獲取一定的價(jià)格折扣或優(yōu)惠，有的業(yè)主通過所在單位或團(tuán)體集體向房地產(chǎn)發(fā)展商訂購房屋，但該單位或團(tuán)體并非實(shí)際的和最終的買房人。否則，單位或團(tuán)體實(shí)際購買有關(guān)房屋再賣與業(yè)主個(gè)人，雖然在購房款上獲得一定折扣或優(yōu)惠，但該集體卻不得不辦理多一道房產(chǎn)過戶手續(xù)并繳納多一重房屋買賣的稅、費(fèi)。因此，該單位或團(tuán)體與房地產(chǎn)發(fā)展商之間往往只簽訂認(rèn)購書而不簽訂合同，或簽訂一份總的購房合同而雙方并不作實(shí)際履行，雙方并不形成實(shí)際的商品房買賣關(guān)系。在這種房屋交易中，單位或團(tuán)體與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂認(rèn)購書以后，即為個(gè)人業(yè)主獲得了房?jī)r(jià)方面的優(yōu)惠，再由個(gè)人業(yè)主與房地產(chǎn)發(fā)展商分別簽訂具體每個(gè)套間的購房合同。本案中申請(qǐng)人的房屋買賣即屬于這種情形。 本案中，雖然被申請(qǐng)人住宅經(jīng)營(yíng)總公司與申請(qǐng)人趙某所在工作單位市機(jī)務(wù)段簽訂了購買26套《“東城新村”購房合同書》，但該合同當(dāng)事人雙方并未實(shí)際履行。而且此合同書的主體與申請(qǐng)人與其所簽《商品房購銷合同》的買方主體根本不同。因此，被申請(qǐng)人以申請(qǐng)人與其所簽《商品房購銷合同》系對(duì)《“東城新村”購房合同書》的變更和補(bǔ)充，《“東城新村”購房合同書》對(duì)申請(qǐng)人繼續(xù)有效的辯解缺乏事實(shí)和法律根據(jù)，本案只能按《商品房購銷合同》的約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)和作為處理雙方糾紛的依據(jù)。 2、 關(guān)于商品房面積計(jì)算和商品房實(shí)際建筑面積“縮水”的問題 目前，商品房買賣合同糾紛中，普遍涉及的是商品房面積計(jì)算和商品房實(shí)際建筑面積“縮水”的問題。 關(guān)于陽臺(tái)面積的計(jì)算。主要有兩種爭(zhēng)論的意見。(1)、發(fā)展商均以建設(shè)部1995年9月《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》及其《通知》作為陽臺(tái)面積計(jì)算的依據(jù)，認(rèn)為之前對(duì)房屋陽臺(tái)面積計(jì)算均按全面積計(jì)算，盡管房地產(chǎn)權(quán)證登記面積與合同約定面積相比而少一半的陽臺(tái)面積，但其對(duì)陽臺(tái)面積的計(jì)算符合建設(shè)部的該規(guī)定。建設(shè)部關(guān)于印發(fā)上述規(guī)則的《通知》第2條明確規(guī)定，“于規(guī)則實(shí)施前已簽訂的商品房購銷合同，除合同對(duì)商品房銷售面積的約定有明顯違法計(jì)算錯(cuò)誤的外，應(yīng)按合同約定的面積，若買賣雙方有一方提出按本規(guī)則中對(duì)合同計(jì)算商品房銷售面積的，或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)按本規(guī)則測(cè)定商品房面積的，合同雙方可對(duì)合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變”。因此，發(fā)展商認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)證與合同約定的面積相比而少一半陽臺(tái)面積部分的相應(yīng)數(shù)額房款，業(yè)主無權(quán)要求退回。(2)業(yè)主則認(rèn)為，建設(shè)部的上述《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第3條明確規(guī)定“建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算”，原國(guó)家經(jīng)委于1982年11月9日在(82)經(jīng)基設(shè)字58號(hào)文《建筑面積計(jì)算規(guī)則》中明確規(guī)定“凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積”，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門一直都是按陽臺(tái)的半面積計(jì)算并登記房屋面積的。在購房合同沒有對(duì)陽臺(tái)面積計(jì)算的方法作出特別約定或說明的情況下，應(yīng)推定為雙方默認(rèn)是按半面積來計(jì)算陽臺(tái)面積的。因此，發(fā)展商應(yīng)將房地產(chǎn)權(quán)證與合同約定的面積相比而少一半陽臺(tái)面積部分的相應(yīng)數(shù)額房款退還給業(yè)主。該兩種爭(zhēng)論意見產(chǎn)生的根源在于建設(shè)部的上述《規(guī)則》及其《通知》規(guī)定的矛盾，而且該通知既然明確合同雙方對(duì)《規(guī)則》實(shí)施前簽訂的商品房購銷合同的銷售面積可以按實(shí)際面積或房地產(chǎn)權(quán)證登記的面積作相應(yīng)的調(diào)整，為什么合同約定的房屋總價(jià)款卻不能作相應(yīng)調(diào)整而是繼續(xù)維持不變呢?這種自相矛盾的規(guī)定雖可以維護(hù)既成現(xiàn)實(shí)的商品房交易，但實(shí)際上更傾向于保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。如此的規(guī)定讓業(yè)主迷惑不解，也使案件裁判者深感困惑。 關(guān)于實(shí)際面積與暫測(cè)面積的誤差的處理問題。建設(shè)部于2001年3月14日頒布、2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積誤差問題的處理作了具體規(guī)定。而且明確規(guī)定，對(duì)約定面積與實(shí)際面積誤差問題的處理遵循合同約定優(yōu)先于本辦法的規(guī)定。對(duì)于合同未作約定的，按以下原則處理：(1)、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)、面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。可以說，這一《辦法》更有利于保護(hù)消費(fèi)者的利益，與前者相比，具有明顯的進(jìn)步。 我們認(rèn)為，對(duì)于陽臺(tái)面積的計(jì)算和實(shí)際面積與暫測(cè)面積的誤差的處理問題，在國(guó)家有關(guān)主管部門有明確規(guī)定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時(shí)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在處理有關(guān)這方面的爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)遵循合同約定優(yōu)先于部門規(guī)章的原則以及誠(chéng)實(shí)信用原則，并適當(dāng)考慮保護(hù)消費(fèi)者的利益的原則進(jìn)行處理。 3、 關(guān)于仲裁案件中的“超裁“問題 本案中，申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人返還多支付的物業(yè)管理費(fèi)，因物業(yè)管理費(fèi)屬第三人某物業(yè)管理公司收取，該申請(qǐng)人與某物業(yè)管理公司之間形成物業(yè)管理的服務(wù)合同關(guān)系。因而其該項(xiàng)請(qǐng)求不屬于本案商品房購銷合同的爭(zhēng)議范圍，也不屬于本案仲裁庭的裁決范圍，依法應(yīng)另案處理。對(duì)于超越仲裁庭的裁決范圍的所謂“超裁”問題，主要應(yīng)注意如下幾種情形： (1)、申請(qǐng)人的請(qǐng)求是否超出案件爭(zhēng)議的范圍。如本案中，申請(qǐng)人于商品房購銷合同糾紛中提出屬于其與案外第三人物業(yè)管理公司的物業(yè)管理爭(zhēng)議的仲裁請(qǐng)求，明顯超出了本仲裁案件的仲裁范圍。對(duì)于仲裁庭來說，應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人的約定的爭(zhēng)議事項(xiàng)并在約定的范圍內(nèi)裁決。 (2)、仲裁庭的裁決不能超越當(dāng)事人于案件中提出的仲裁請(qǐng)求或仲裁反請(qǐng)求的范圍。仲裁與民事訴訟一樣，均遵循“不告不理原則”，當(dāng)事人對(duì)其實(shí)體權(quán)利沒有提出具體的請(qǐng)求或反請(qǐng)求時(shí)，仲裁庭也不應(yīng)當(dāng)超出其請(qǐng)求或反請(qǐng)求范圍“超裁”。 (3)、對(duì)于仲裁案件中“第三人”的處理。《民事訴訟法》有關(guān)于民事訴訟中第三人(包括有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)和無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人)的專門規(guī)定，當(dāng)事人可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)人民法院追加案外有關(guān)民事主體為第三人，也可以由人民法院根據(jù)案件審理的實(shí)際需要追加案外有關(guān)民事主體為第三人。但是，《仲裁法》并無所謂仲裁第三人的相關(guān)制度，原因在于仲裁機(jī)構(gòu)、仲裁庭仲裁案件均來源于案件當(dāng)事人的授權(quán)，與案件有關(guān)的第三人若需要參加有關(guān)案件的仲裁，則必須有其與案件當(dāng)事人接受本案仲裁管轄的共同意思表示。