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作者：重慶仲裁委員會(huì)渝西仲裁院  袁浩偉

【案情簡介】

2011年8月1日，申請(qǐng)人某旅游公司與被申請(qǐng)人張某簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》。合同約定如下內(nèi)容：申請(qǐng)人為出租方，被申請(qǐng)人為承租方。租賃標(biāo)的物座落于C景區(qū)內(nèi)，可使用面積7,018㎡；租期10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；申請(qǐng)人提供清水商鋪，水、電、閉路通往每棟樓； 2011年8月至2013年12月31日為裝修期，免租金；2014年1月1日至2014年12月31日租金為5元/平方米/月；2015年1月1日起每年每平方米租金按上年基數(shù)遞增10%。租金按半年繳納，先繳后用，即2013年12月31日前繳納2014年上半年的租金，下半年租金必須在上半年屆滿前一個(gè)星期內(nèi)繳納；申請(qǐng)人將房屋交給被申請(qǐng)人后，被申請(qǐng)人的裝修及修繕，申請(qǐng)人概不負(fù)責(zé)；如被申請(qǐng)人不再使用申請(qǐng)人的門市后，被申請(qǐng)人不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)，門市內(nèi)裝修無償歸申請(qǐng)人所有；被申請(qǐng)人拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，申請(qǐng)人可以終止協(xié)議，無條件收回房屋，申請(qǐng)人不作任何補(bǔ)償；為確保承租過程中申請(qǐng)人的權(quán)益和對(duì)景區(qū)商鋪的統(tǒng)一管理，被申請(qǐng)人應(yīng)向申請(qǐng)人繳納100,000元保證金，保證金于簽訂協(xié)議當(dāng)日繳納，于協(xié)議終止時(shí)無息退還。

在《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂前的2011年7月26日，被申請(qǐng)人即繳納保證金100,000元。《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂后，申請(qǐng)人以現(xiàn)狀將租賃物交付給被申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人對(duì)租賃物進(jìn)行了裝飾裝修，并投入使用，經(jīng)營餐飲業(yè)務(wù)。按《商鋪?zhàn)赓U合同》約定，申請(qǐng)人交付房屋時(shí)，應(yīng)進(jìn)行管道通水，但因?qū)嶋H未管道通水，申請(qǐng)人改用修建蓄水池方式處理供水問題。租賃合同履行期間，被申請(qǐng)人僅支付租金至2015年12月，后續(xù)租金至今未支付。

申請(qǐng)人于2017年11月9日申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求解除《商鋪?zhàn)赓U合同》，并返還租賃物；被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人按合同約定的方式支付拖欠的租金至合同解除之日，并支付滯納金與違約金。

2018年1月11日，被申請(qǐng)人提出仲裁反請(qǐng)求，以租賃房屋未通過消防驗(yàn)收為由，請(qǐng)求確認(rèn)《商鋪?zhàn)赓U合同》無效。2018年4月23日，被申請(qǐng)人變更仲裁反請(qǐng)求為：解除《商鋪?zhàn)赓U合同》；申請(qǐng)人返還被申請(qǐng)人已繳納的保證金100,000元；房屋租金按合同約定的2014年租金標(biāo)準(zhǔn)（每平方米每月5元）的60%計(jì)算；申請(qǐng)人按照《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》剩余期限6年補(bǔ)償被申請(qǐng)人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修費(fèi)用。并申請(qǐng)對(duì)裝修費(fèi)用進(jìn)行了鑒定。

被申請(qǐng)人占用案涉房屋期間，申請(qǐng)人以危房為由修建圍墻。2018年5月起，申請(qǐng)人將租賃房屋全部圍起來。

【爭議焦點(diǎn)】

1.《商鋪?zhàn)赓U合同》的效力問題；

2.雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是否應(yīng)當(dāng)解除及解除后的租金、裝修損失的計(jì)算問題。

【裁決結(jié)果】

仲裁庭經(jīng)審理后裁決：

1.申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2018年4月23日解除；

2.被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付租金783,682.80元；

3.申請(qǐng)人退還被申請(qǐng)人保證金100,000元；

4.申請(qǐng)人退還被申請(qǐng)人裝飾裝修殘值價(jià)款1,306,560元。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

—關(guān)于合同無效的相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條：合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

—關(guān)于合同解除的法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》第九十三條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

《中華人民共和國合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

—關(guān)于消防驗(yàn)收的相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國消防法》第十三條第二款：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。

—關(guān)于租賃合同解除后裝修殘值損失的相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；……（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

【案例評(píng)析】

一、關(guān)于《商鋪?zhàn)赓U合同》效力的認(rèn)定

出租方將未經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋出租，其房屋租賃的效力存在兩種觀點(diǎn)：一是房屋租賃合同因違反《中華人民共和國消防法》的規(guī)定而屬于無效合同；二是未經(jīng)過消防驗(yàn)收，不屬于違反國家強(qiáng)制性規(guī)定的情形，合同應(yīng)屬有效。結(jié)合本案，第二種觀點(diǎn)更符合司法實(shí)踐。

因違反法律、行政法規(guī)而認(rèn)定合同無效的，應(yīng)嚴(yán)格遵循《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”等規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》【法發(fā)〔2009〕40號(hào)】也提出：人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。

效力性強(qiáng)制性規(guī)定，是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)定，或違反該規(guī)定后若合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)定；管理性強(qiáng)制性規(guī)定，是指法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定僅關(guān)系當(dāng)事人利益的，相關(guān)規(guī)定僅是為了行政管理或秩序管理需要。《中華人民共和國消防法》有關(guān)未經(jīng)消防驗(yàn)收的建筑工程不得投入使用的規(guī)定，明顯屬于法律層面上的規(guī)定；但是《中華人民共和國消防法》主要是為了規(guī)范建設(shè)單位的行為，違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效并不必然損害國家利益和社會(huì)公共利益。因此該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，違反該管理性規(guī)定不影響租賃合同的效力。

本案中，申請(qǐng)人將未通過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案的房屋出租，并與被申請(qǐng)人簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，如適用《中華人民共和國消防法》第十三條第三款的規(guī)定，首先必須證明涉案房屋屬于“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”，但被申請(qǐng)人并未舉示證據(jù)對(duì)此進(jìn)行證明。且涉案房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收即投入使用，并不屬于違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》屬于有效合同。

二、關(guān)于《商鋪?zhàn)赓U合同》是否應(yīng)當(dāng)解除及解除后的租金及裝修損失的計(jì)算問題

1.合同是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。因申請(qǐng)人提出解除《商鋪?zhàn)赓U合同》的仲裁請(qǐng)求，被申請(qǐng)人于2018年4月23日也要求解除《商鋪?zhàn)赓U合同》，應(yīng)視為申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2018年4月23日對(duì)解除《商鋪?zhàn)赓U合同》達(dá)成合意，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條的規(guī)定，故《商鋪?zhàn)赓U合同》于2018年4月23日解除。且申請(qǐng)人于2018年5月起用圍墻將租賃物全部圍住，已實(shí)際控制租賃物，不存在被申請(qǐng)人尚未返還租賃物的問題。

2.租金的承擔(dān)問題。在本案中，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人均同意解除《商鋪?zhàn)赓U合同》，區(qū)別在于申請(qǐng)人主張因被申請(qǐng)人違約未及時(shí)交付相關(guān)租金而導(dǎo)致合同解除，而被申請(qǐng)人主張因申請(qǐng)人未提供符合使用條件的房屋違約導(dǎo)致合同解除，但雙方均認(rèn)為合同已經(jīng)解除。那么，涉案房屋未通過消防驗(yàn)收的情況下，被申請(qǐng)人是否還需要支付租金？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，租賃合同為雙務(wù)、繼續(xù)性合同，在合同解除之后，租金雖有返還可能，但承租人的使用收益卻不可能返還，因此租賃合同的解除只能向?qū)戆l(fā)生，而不能溯及既往。換言之，對(duì)于租賃合同已經(jīng)履行的部分，已無法恢復(fù)到原來的狀態(tài)，雙方當(dāng)事人負(fù)有對(duì)待給付義務(wù)，承租人使用了租賃物，自然負(fù)有支付相應(yīng)租金的義務(wù)，其支付義務(wù)并不因合同解除而消滅。正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不是當(dāng)事人拒絕履行合同義務(wù)的理由，但是，超出當(dāng)事人的合理預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)所帶來的后果，由任何一方當(dāng)事人承擔(dān)也是不公平的。因此被申請(qǐng)人適當(dāng)降低租金標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)求是合理的，故仲裁庭綜合公平原則和過錯(cuò)責(zé)任，裁決被申請(qǐng)人按照60%的租金標(biāo)準(zhǔn)支付截至合同解除之日的欠付租金。

3.裝修損失的承擔(dān)問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，在司法實(shí)踐中，必須正確認(rèn)定造成房屋租賃合同無效的過錯(cuò)責(zé)任，公平分擔(dān)損失。處理房屋租賃合同涉及的裝飾裝修糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)正常情況下出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別不同情況，公平合理地進(jìn)行處理。如屬于雙方的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。本案中，仲裁庭綜合合同解除事由、租賃期限、租賃物返還情況等因素，加之申請(qǐng)人交付房屋存在重大瑕疵，酌情裁定由申請(qǐng)人補(bǔ)償被申請(qǐng)人裝飾裝修殘值損失的80%。

【結(jié)語和建議】

房屋租賃合同，是當(dāng)事人一方將租賃房屋交付另一方使用，另一方為此支付租金并于期滿后歸還租賃房屋的協(xié)議。房屋未辦理消防驗(yàn)收的，不影響租賃合同效力。承租人以房屋未辦理消防驗(yàn)收而解除合同，但承租人已實(shí)際占有使用租賃房屋的，應(yīng)按約定支付占有使用期間的租金。

當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，可約定如因租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收而被要求限期整改、停業(yè)整頓、罰款時(shí)，由此導(dǎo)致的相應(yīng)損失承擔(dān)問題，如租金、承租人預(yù)期所得利益及罰款的交付等。同時(shí)，租賃合同雙方均應(yīng)充分重視消防、質(zhì)監(jiān)等部門下達(dá)的整改通知，及時(shí)辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，杜絕因未消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格導(dǎo)致的房屋質(zhì)量問題及其他不可預(yù)見的問題。