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作者：重慶仲裁委員會(huì) 程蕾

【案情簡(jiǎn)介】

（一）合同簽訂的基本情況

 2019年7月6日，陶某一與謝某作為承包方，與發(fā)包方趙某、陶某二簽訂《建筑水電安裝工程承包協(xié)議書》，約定由承包方承接某某州三期4號(hào)樓、6號(hào)樓水電、防雷安裝工程。約定開工日期為2019年7月6日；承包范圍為某某州三期4號(hào)樓、6號(hào)樓（除電力公司和自來(lái)水公司施工范圍外的所有水電防雷安裝工程但不包括消防的電纜鋪設(shè)）總包方提供圖紙范圍內(nèi)的所有室內(nèi)、外的水電、防雷安裝工程（包工，不含戶內(nèi)穿線、燈具安裝、設(shè)施設(shè)備安裝）；計(jì)價(jià)方式為以建筑面積結(jié)算，每平方米37元，其中一次預(yù)埋14元/平方，水電安裝13元/平方，二次預(yù)埋、開槽、線槽及所有施工恢復(fù)10元/平方，屬總價(jià)包干。該總價(jià)已包括人工、機(jī)械、施工安裝、調(diào)試、保險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)及意外傷害保險(xiǎn)等各項(xiàng)費(fèi)用。雙方還就工程要求、付款方式、違約責(zé)任等做了約定。

2019年7月21日，陶某一、謝某簽訂《個(gè)人合作協(xié)議》，協(xié)議約定：陶某一提供并協(xié)助謝某達(dá)成某某州三期水電安裝工程業(yè)務(wù)后，謝某應(yīng)向陶某一支付信息資源費(fèi)用，介紹費(fèi)用應(yīng)該在謝某劃第一筆工程款后，一次性支付給陶某一相應(yīng)的信息費(fèi)。費(fèi)用按合同簽訂的建筑面積，1元每平米的業(yè)務(wù)介紹費(fèi)用。（注：凡謝某在此項(xiàng)目，在雙方未提出新的介紹費(fèi)用時(shí)應(yīng)按照原協(xié)議所商定的價(jià)格按新增工程量給付陶某一介紹費(fèi)用）。第五條約定，謝某在支付信息資源費(fèi)用時(shí)，如未按約定支付陶某一款項(xiàng)的，每延遲一天增加應(yīng)付進(jìn)的0.5%，直至該筆金額的全額為止。第六條約定，如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)積極協(xié)商解決，協(xié)商不成的，受損方可向重慶仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁處理。

（二）合同履行的基本情況

《個(gè)人合作協(xié)議》簽訂后，謝某實(shí)施了協(xié)議中所約定項(xiàng)目，根據(jù)陶某一提交的“謝某施工隊(duì)進(jìn)度信息”顯示，謝某在2019年春節(jié)已收到進(jìn)度款，并實(shí)施了以下工程內(nèi)容：涉案工程4號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層至2層以及車庫(kù)負(fù)一層至負(fù)三層，6號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層至2層，3號(hào)-6號(hào)樓之間的車庫(kù)、5號(hào)-6號(hào)樓之間的車庫(kù)，該結(jié)算施工面積為27768平米；6號(hào)樓（13-17層主體結(jié)構(gòu)）、負(fù)一層、4號(hào)樓（3-4層），該結(jié)算施工面積為6427.7平米；4號(hào)樓預(yù)埋（6-10層）、6號(hào)樓預(yù)埋（17-22層）、6號(hào)樓排水（13-19層）、6號(hào)樓給水（9-18層）、C1車庫(kù)穿引線負(fù)2層、C2車庫(kù)穿引線負(fù)2層后，已支付的施工面積為17407.78平米。

謝某實(shí)施涉案工程并收取工程款項(xiàng)后，一直未按《個(gè)人合作協(xié)議》約定支付陶某一中介費(fèi)。

【仲裁請(qǐng)求】

一、依法裁決謝某支付陶某一中介費(fèi)用，并以該中介費(fèi)用為基數(shù)，自2020年1月1日起按照一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率四倍支付利息至付清之日止。

二、案仲裁費(fèi)用由謝某承擔(dān)。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、案涉合同的性質(zhì)是否屬于中介合同；二、案涉合同是否有效。

【裁決結(jié)果】

一、駁回申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求；二、本案仲裁費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

一、《民法典》第九百六十一條規(guī)定，“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”

在中介合同中，中介人通過(guò)自身的信息資源等向委托人提供訂立相應(yīng)合同的機(jī)會(huì)，以促成委托人與第三方訂立相應(yīng)合同。中介人的主要義務(wù)是促成合同的訂立，合同訂立中介合同目的即實(shí)現(xiàn)，中介人則有權(quán)要求委托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。我國(guó)法律并沒(méi)有對(duì)中介人的從業(yè)資質(zhì)進(jìn)行明確規(guī)定，中介人資質(zhì)并非中介合同的效力性要件。換言之，自然人或者單位均可以中介人的身份從事中介活動(dòng)。而在實(shí)際的建工領(lǐng)域活動(dòng)中，也時(shí)常出現(xiàn)個(gè)人或者單位接收施工企業(yè)的委托，由中介人提供工程項(xiàng)目信息資源，促成委托人簽署建設(shè)工程施工合同，從而獲得相應(yīng)咨詢服務(wù)費(fèi)的情況。

二、《中華人民共和國(guó)建筑法》第十二條規(guī)定，“從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本；（二）有與其從事的建筑活動(dòng)相適應(yīng)的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員；（三）有從事相關(guān)建筑活動(dòng)所應(yīng)有的技術(shù)裝備；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”；第二十六條第一款規(guī)定，“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。”

根據(jù)上述法律規(guī)定可知，從事建筑活動(dòng)的主體應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，缺乏相應(yīng)資質(zhì)的主體不得從事建筑活動(dòng)。

三、《民法典》第一百四十三條規(guī)定，“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗”；《民法典》第一百五十三條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。”

同時(shí)，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第一條第一款，“建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百五十三條第一款的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：（一）承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；（二）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。”

根據(jù)以上法律條文可知，第一，民事法律行為的成立并不當(dāng)然地就具有法律效力。合同的成立僅需具有訂立合同的當(dāng)事人、標(biāo)的以及意思表示，而合同的生效則提出了更高的要求，要求訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)適格，意思表示應(yīng)當(dāng)自愿真實(shí)，且合同約定的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得違反公序良俗。否則合同雖已成立，但卻是無(wú)效合同。第二，簽署建設(shè)工程施工合同的主體需要具備相應(yīng)的資質(zhì)，否則將會(huì)導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同的無(wú)效。

四、《民法典》第一百五十五條規(guī)定，“無(wú)效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。”合同若被認(rèn)定為無(wú)效合同，則將自始、當(dāng)然、確定無(wú)效，不能發(fā)生當(dāng)事人所欲追求的法律效果。

【案例評(píng)析】

一、關(guān)于中介合同性質(zhì)的界定

根據(jù)《民法典》關(guān)于中介合同的規(guī)定可知，法律并未對(duì)簽訂中介合同的雙方資質(zhì)進(jìn)行限制，故在實(shí)際的建工領(lǐng)域，只要雙方出于平等自愿的意思表示，個(gè)人或者單位都可以以中介人的身份為委托人提供項(xiàng)目工程信息，或?yàn)槠渑c第三方簽訂建工合同提供媒介服務(wù)，而委托方則負(fù)有支付中介報(bào)酬的義務(wù)。

結(jié)合本案，雙方基于平等自愿的意思表示簽訂案涉合同，合同雖名為《個(gè)人合作協(xié)議》，但合同明確約定由申請(qǐng)人協(xié)助被申請(qǐng)人達(dá)成水電安裝工程業(yè)務(wù)，在被申請(qǐng)人獲得第一筆工程款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)一次性向申請(qǐng)人支付業(yè)務(wù)介紹費(fèi)用。換言之，申請(qǐng)人負(fù)有向被申請(qǐng)人提供案涉項(xiàng)目的資源信息、促成被申請(qǐng)人與第三方簽訂相應(yīng)項(xiàng)目工程合同的義務(wù)，而被申請(qǐng)人則負(fù)有向申請(qǐng)人支付中介報(bào)酬的義務(wù)。合同內(nèi)容符合法律對(duì)中介合同的界定，事實(shí)上被申請(qǐng)人也正是在申請(qǐng)人的相應(yīng)撮合下，承接到案涉安裝工程項(xiàng)目，并因此獲得相應(yīng)的工程款項(xiàng)。

因此，雙方簽訂的《個(gè)人合作協(xié)議》在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為中介合同。雙方中介合同關(guān)系已經(jīng)成立，是否有效將在后續(xù)予以討論。

二、關(guān)于建設(shè)工程中介合同效力的認(rèn)定

建設(shè)工程中介合同雖已成立，但是否有效，不同的仲裁庭持有不同的觀點(diǎn)，一種主要認(rèn)為合同因內(nèi)容違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，另一種主要認(rèn)為合同效力不因建設(shè)工程施工合同的無(wú)效而無(wú)效。而在法院的司法實(shí)踐大致也可以分為上述兩種觀點(diǎn)。

（一）建設(shè)工程中介合同因建設(shè)工程施工合同的無(wú)效而無(wú)效

1.建設(shè)工程中介合同內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

根據(jù)《民法典》關(guān)于民事法律行為效力的規(guī)定，實(shí)施民事法律行為不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則將自始、當(dāng)然、確定無(wú)效，不能按照當(dāng)事人的意愿發(fā)生其所追求、希望的法律效果。同時(shí)，根據(jù)《建筑法》，以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，沒(méi)有資質(zhì)的施工人不得以自身名義或者借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施合同，否則將導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同的無(wú)效。國(guó)家對(duì)建設(shè)工程領(lǐng)域的活動(dòng)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，自然人并不具備開展建筑活動(dòng)的資質(zhì)。

2.維護(hù)建筑工程領(lǐng)域公共秩序的需要

合同領(lǐng)域充分尊重當(dāng)事人的意思自治，但這種自治也應(yīng)當(dāng)在法律所允許限度內(nèi)，如果當(dāng)事人的約定將損害社會(huì)公共利益，有違相關(guān)領(lǐng)域的公共秩序，訂立的合同將不受法律保護(hù)。建筑產(chǎn)品質(zhì)量事關(guān)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，而目前影響建筑工程施工質(zhì)量的最重要的因素是施工單位是否具有相關(guān)資質(zhì)。因此，國(guó)家嚴(yán)格管控建工領(lǐng)域的主體資質(zhì)，從入口確保建筑產(chǎn)品質(zhì)量安全，并通過(guò)法律對(duì)從事建工活動(dòng)的主體進(jìn)行限制，嚴(yán)格規(guī)范建設(shè)工程施工合同效力，以達(dá)到規(guī)范建筑行業(yè)秩序的目的。這是維護(hù)建筑市場(chǎng)正常秩序的需要，是維護(hù)社會(huì)公共利益的需要，也是維護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全的需要。

結(jié)合到本案，雙方簽訂的中介合同不得違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則將是無(wú)效合同。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，承包建筑工程的主體應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)，案涉中介合同所欲促成的《水電安裝協(xié)議》中的發(fā)包方與承包方均是無(wú)相應(yīng)資質(zhì)的個(gè)人，且本案雙方對(duì)此明知，申請(qǐng)人雖主張被申請(qǐng)人是第三方趙某的勞務(wù)班組，簽約時(shí)第三方趙某是以個(gè)人名義簽訂，現(xiàn)在是以某公司名義對(duì)外簽署合同，但申請(qǐng)人并未提供相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，且即便上述情況屬實(shí)，勞務(wù)班組也并不具備簽訂建設(shè)工程施工合同的相應(yīng)資質(zhì)。申請(qǐng)人在明知簽訂項(xiàng)目安裝協(xié)議雙方缺乏資質(zhì)的情況下，仍然促成雙方達(dá)成協(xié)議，明顯不利于建立建筑市場(chǎng)正常秩序，若任由此類合同發(fā)展，將嚴(yán)重影響社會(huì)公共利益。故，委托人與第三方簽訂的項(xiàng)目安裝合同因簽訂的主體雙方缺乏相應(yīng)資質(zhì)而無(wú)效，案涉中介合同約定的內(nèi)容因違反相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

綜上所述，介紹無(wú)相關(guān)資質(zhì)的自然人承包建設(shè)工程項(xiàng)目的中介合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

（二）建設(shè)工程中介合同不因建設(shè)工程施工合同的無(wú)效而無(wú)效

1.合同的相對(duì)性原理

建設(shè)工程中介合同與建設(shè)工程施工合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，分別對(duì)應(yīng)兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，也不屬于主合同與從合同，建設(shè)工程施工合同的效力并不能影響中介合同的效力。除此之外，建設(shè)工程施工合同是否有效并不屬于中介合同的審理范圍。因此，不能因?yàn)榻ㄔO(shè)工程施工合同的無(wú)效從而否定建設(shè)工程中介合同的效力。

2.信息資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值性

我國(guó)現(xiàn)行法律并沒(méi)有禁止對(duì)建設(shè)工程承包合同的居間行為。案涉中介合同的簽訂是當(dāng)事人雙方真實(shí)的意思表示，申請(qǐng)人通過(guò)自己享有的資源信息向被申請(qǐng)人提供工程項(xiàng)目的信息，被申請(qǐng)人因此獲得了相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《民法典》七百九十三條第一款規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無(wú)效但建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。若委托人可以參照施工合同獲得相應(yīng)工程款，中介人完全履行中介合同義務(wù)卻因中介合同無(wú)效而不能主張任何中介報(bào)酬。這忽略了現(xiàn)代社會(huì)中信息資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)中介人而言顯然有失公允。

3.誠(chéng)實(shí)信用原則的遵守

誠(chéng)實(shí)信用原則是從事民商事活動(dòng)的基本原則。根據(jù)對(duì)中介合同的認(rèn)定可知，中介人所負(fù)的合同義務(wù)是提供信息資源、促成相應(yīng)合同的簽訂，委托人所負(fù)對(duì)價(jià)義務(wù)是支付相應(yīng)的報(bào)酬。中介人已經(jīng)按照約定全面履行合同義務(wù)，而委托人實(shí)際上也基于中介人提供的相應(yīng)業(yè)務(wù)資源與第三方簽訂了項(xiàng)目承包合同，并完成項(xiàng)目施工、獲得項(xiàng)目工程款。中介合同目的已然全面實(shí)現(xiàn)，委托方應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則履行支付中介報(bào)酬的義務(wù)，而不得通過(guò)主張自身行為的不合法，以及因自身與第三方簽訂的合同無(wú)效，進(jìn)而否定中介合同的效力，拒不支付中介報(bào)酬。

綜上，中介合同成立并有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

【結(jié)語(yǔ)和建議】

關(guān)于建設(shè)工程中介合同的效力，筆者比較贊同第一種觀點(diǎn)，即中介合同約定的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得違反相關(guān)領(lǐng)域的公序良俗，否則將是無(wú)效合同。雖然認(rèn)定相關(guān)中介合同無(wú)效對(duì)于具體案件中的當(dāng)事人而言具有一定的不公平性，但是國(guó)家嚴(yán)格限制訂立建設(shè)工程施工合同的主體資質(zhì)，旨在從源頭處確保建設(shè)工程的質(zhì)量。若放任對(duì)此類合同效力的認(rèn)定，無(wú)疑會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂建筑市場(chǎng)秩序。因此，我國(guó)現(xiàn)行法律雖并未禁止建筑領(lǐng)域的中介服務(wù)，但建工中介合同約定內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，維護(hù)相關(guān)領(lǐng)域的公序良俗。