日韩免费视频_亚洲国产最大av_中国成熟妇女毛茸茸_女人被弄到高潮的免费视频_和六十老女人高潮多次_大地资源在线观看免费中文版_四川BBB搡BBB爽爽视频_久久国产36精品色熟妇_国产亚洲日韩在线三区_男女晚上日日麻批视频

作者：重慶仲裁委員會(huì) 李蓉

【案情簡(jiǎn)介】

2016年9月28日，被申請(qǐng)人與案外人陳某、袁某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定144個(gè)月的租賃期限、6個(gè)月的免租期、租金的支付及解除權(quán)（被申請(qǐng)人拖欠租金或費(fèi)用超過30日的，甲方有權(quán)單方解除合同）等。

2019年12月13日，案外人陳某、袁某將房屋出售給案外人某公司，雙方簽訂了房屋買賣合同。雙方同時(shí)約定，某公司有權(quán)過戶給指定客戶，即享有一次更名權(quán)。被申請(qǐng)人知曉房屋擬出售事宜，簽署了《承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書》，放棄對(duì)該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。

2020年5月7日，案外人某公司將上述房屋的其中一套——重慶市*號(hào)出售給申請(qǐng)人，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，并于2020年6月7日將該房屋過戶至申請(qǐng)人名下。過戶后，案外人陳某、袁某向各新業(yè)主作出說明：2020年3月27日之后的租金收益歸包含申請(qǐng)人在內(nèi)的19戶新業(yè)主所有。

被申請(qǐng)人按照合同約定支付了2019年9月28日至2020年3月27日的租金。后因國內(nèi)突發(fā)新冠肺炎疫情，重慶市于2020年1月24日啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，被申請(qǐng)人經(jīng)營的酒店停止經(jīng)營，后于2020年3月12日申請(qǐng)復(fù)工。疫情期間，被申請(qǐng)人與案外人陳某就減免租金及降低租金漲幅標(biāo)準(zhǔn)等事宜通過微信、短信及發(fā)函的方式進(jìn)行了溝通，但陳某未予答復(fù)，并未明確表示同意。但被申請(qǐng)人自行減免了2020年3月28日至2020年7月27日的租金，并降低了2020年9月28日至2021年1月27日的租金標(biāo)準(zhǔn)。

2021年1月，部分新業(yè)主找到被申請(qǐng)人，告知其租賃房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)讓至新業(yè)主，但未提供相關(guān)材料予以證實(shí)。被申請(qǐng)人多次通過微信、致函等方式向案外人陳某核實(shí)相關(guān)情況，但未得到回復(fù)。由此，被申請(qǐng)人暫停支付2021年1月之后的租金。

為此，申請(qǐng)人以被申請(qǐng)人未按時(shí)足額支付租金為由請(qǐng)求仲裁庭確認(rèn)案涉租賃合同已解除并要求被申請(qǐng)人承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

申請(qǐng)人能否行使約定解除權(quán)？

【裁決結(jié)果】

駁回申請(qǐng)人關(guān)于確認(rèn)房屋租賃合同已解除的請(qǐng)求。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

《中華人民共和國民法典》第六條規(guī)定“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)”。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，要求以社會(huì)正義、公平的觀念來確立當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)、處理當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議糾紛。

《中華人民共和國民法典》第九條規(guī)定“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境”。《中華人民共和國民法典》第五百零九條第三款規(guī)定“當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源，污染環(huán)境和破壞生態(tài)。”綠色原則是一種環(huán)保理念，體現(xiàn)了我國對(duì)生態(tài)保護(hù)和資源節(jié)約的重視，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格貫徹到合同履行的全過程。

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由，解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。約定解除權(quán)是意思自治原則的具體表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思表示。

2019年11月8日實(shí)施的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要（九民紀(jì)要）》第四十七條規(guī)定“合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的的實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持”。

【案例評(píng)析】

從意思自治原則層面分析，案涉租賃合同約定的解除條件已經(jīng)成就。被申請(qǐng)人未按約足額支付租金（未向原出租人陳某、袁某支付，也未向新業(yè)主支付），合同中約定的行使解除權(quán)的條件已成就。

然而，約定解除權(quán)是意思自治原則的體現(xiàn)，體現(xiàn)的是當(dāng)事人的自由意志，但意思自治并非絕對(duì)的自由，為維護(hù)公平正義、營造良好的營商環(huán)境，約定解除權(quán)需要受到一定的限制。

一方面，為平衡各方利益，約定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)受到公平原則的限制。就本案而言，雖然案涉租賃合同約定了拖欠費(fèi)用超過30日的，申請(qǐng)人享有合同解除權(quán)，但該約定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)受到公平原則的限制。一方面被申請(qǐng)人為經(jīng)營該酒店投入大量的裝修成本，本案租賃期限為12年，截止庭審時(shí)，案涉租賃合同尚未履行至一半期限；另一方面，被申請(qǐng)人愿意繼續(xù)履行合同，申請(qǐng)人收取租金的合同目的并非無法實(shí)現(xiàn)。故從公平原則出發(fā)，不能簡(jiǎn)單以符合約定解除權(quán)為由解除合同。

另一方面，為避免浪費(fèi)資源，約定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)受到綠色原則的限制。被申請(qǐng)人已為經(jīng)營酒店對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修，若解除合同，則很多裝修將被拆除，這勢(shì)必會(huì)造成資源的浪費(fèi)，同時(shí)，申請(qǐng)人也面臨解除合同后案涉房屋閑置的損失，故為了充分利用案涉房屋的價(jià)值，避免資源的浪費(fèi)，合同中約定的約定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)受到限制。

【結(jié)語和建議】

約定解除權(quán)體現(xiàn)了意思自治的原則和契約自由的精神，實(shí)踐中也不乏行使約定解除權(quán)的案例，但在處理該類案件時(shí)，我們不能簡(jiǎn)單以合同約定為依據(jù)認(rèn)定解除合同，我們?cè)谧鹬仄跫s自由的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)兼顧公平原則和綠色原則，即從合同履行情況、違約程度、合同目的及節(jié)省資源等多角度分析，適當(dāng)?shù)仄胶飧鞣嚼妫玫卦忈屢馑甲灾蔚暮x，助力營造一個(gè)更加和諧、穩(wěn)定的社會(huì)。