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作者：重慶仲裁委員會(huì)仲裁秘書(shū) · 馬有芳

摘要：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同的案件逐年增多，在處理此類(lèi)糾紛時(shí)出于維護(hù)交易安全和市場(chǎng)秩序的考量，對(duì)解除合同采取謹(jǐn)慎態(tài)度毋庸置疑，但僅從客觀角度認(rèn)知合同目的，會(huì)導(dǎo)致合同目的等同于合同給付義務(wù)，且無(wú)法涵蓋其他合同目的不能實(shí)現(xiàn)之情形。合同目的有時(shí)不只是給付效果的實(shí)現(xiàn)，還可能包含給付之外的主觀目的。在合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的識(shí)別及認(rèn)定上應(yīng)結(jié)合民法典立法本意、合同約定及案件客觀情況審慎把握。

關(guān)鍵詞：商品房買(mǎi)賣(mài)合同；合同目的；合同解除

【案情簡(jiǎn)介】

2016年8月13日，被申請(qǐng)人與案外人A簽訂商品房（商鋪）租賃合同，被申請(qǐng)人將商品房出租給案外人A。

2016年12月29日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定申請(qǐng)人認(rèn)購(gòu)被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的商品房，套內(nèi)面積45.48平方米，總價(jià)人民幣1,680,895元。

2017年3月9日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：1.申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的商品房，房屋用途為商服用房；2.所售房屋系現(xiàn)房，房屋套內(nèi)面積45.48平方米，總成交金額1,680,895元，建筑面積單價(jià)為32,683.16元/平方米；3.申請(qǐng)人于2017年3月8日向被申請(qǐng)人支付首付房款1,040,895元，余款640,000元向銀行申請(qǐng)按揭支付。4.被申請(qǐng)人應(yīng)在2017年5月8日前將商品房交付申請(qǐng)人使用；5.雙方均同意以合同及其附件所約定之內(nèi)容為確定雙方權(quán)利、義務(wù)之最終有效依據(jù)，雙方在交易過(guò)程中口頭表達(dá)的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。

后被申請(qǐng)人、申請(qǐng)人、案外人A簽訂《三份協(xié)議》。協(xié)議載明：1.協(xié)議簽訂前，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人已簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，案外人A明確放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2.依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，被申請(qǐng)人與案外人A簽訂的租賃合同對(duì)申請(qǐng)人具有約束力；3.被申請(qǐng)人將商業(yè)物業(yè)交付申請(qǐng)人后，將交付時(shí)間書(shū)面告知案外人A。

申請(qǐng)人除購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪外，還于2017年3月9日與被申請(qǐng)人就緊鄰案涉商鋪的兩個(gè)商鋪簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。其中：1.其中一處商鋪的房屋建筑面積61.49平方米、套內(nèi)面積54.38平方米，建筑面積單價(jià)為21,448.84元/平方米；2.另一處商鋪的房屋建筑面積57.46平方米、套內(nèi)面積50.82平方米，建筑面積單價(jià)為21,506元/平方米。以上兩商鋪在出售給申請(qǐng)人前，被申請(qǐng)人將其出租給案外人。被申請(qǐng)人、申請(qǐng)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，也與案外人簽訂了《三方協(xié)議》。除標(biāo)的物不同之外，該《三方協(xié)議》的其他內(nèi)容與案涉被申請(qǐng)人、申請(qǐng)人、案外人A所簽訂《三方協(xié)議》一致。

2017年3月8日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付了案涉商鋪的首付房款1,040,895元。2017年3月9日，申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付了大修基金、契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用62,521.44元。2017年5月3日，銀行將申請(qǐng)人向其按揭貸款的640,000元匯劃給被申請(qǐng)人，后申請(qǐng)人取得案涉房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。2019年7月，申請(qǐng)人向銀行結(jié)清了貸款。

申請(qǐng)人在案涉商鋪裝修事宜期間，向物業(yè)公司出具兩份承諾書(shū)。其一，2017年10月《承諾書(shū)》載明：因本人擅自裝修使用灰空間即為架空層，由此造成的所有房屋問(wèn)題與業(yè)主投訴都由業(yè)主本人承擔(dān)，與物業(yè)無(wú)關(guān)。其二，2018年3月《承諾書(shū)》載明：本人承諾不再動(dòng)房子里面的回填部分泥土及建筑垃圾，如再動(dòng)用產(chǎn)生的后果由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

后附近住戶(hù)就地下架空層進(jìn)行了投訴，2018年4月，規(guī)劃局向申請(qǐng)人出具《限期整改違法建筑決定書(shū)》，載明：申請(qǐng)人未經(jīng)規(guī)劃許可，擅自打開(kāi)商鋪背后的墻體，形成的可利用空間，屬于違法建筑，違法建筑面積約為100平方米，其中案涉商鋪附帶的地下架空層約70平方米，其他兩個(gè)商鋪的架空層面積共計(jì)30平方米。現(xiàn)責(zé)令申請(qǐng)人自本決定書(shū)送達(dá)之日起十日內(nèi)，自行整改封閉該墻體，恢復(fù)原狀。逾期未整改封閉恢復(fù)原狀的，本機(jī)關(guān)將根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例的規(guī)定，提請(qǐng)區(qū)人民政府進(jìn)行強(qiáng)制整改封閉。強(qiáng)制整改封閉該違法建筑的全部費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。

2019年7月3日，案外人B、C（鄰居）訴申請(qǐng)人建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案被人民法院受理。2019年12月30日，人民法院作出民事判決書(shū)，載明架空層屬于建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，判決被告（即申請(qǐng)人）在本判決生效后六十日內(nèi)拆除案涉商鋪背后墻體內(nèi)的澆筑結(jié)構(gòu)，對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)加固，并回填山體封閉隔墻。被告（即申請(qǐng)人）不服提起上訴。2020年7月7日，中級(jí)人民法院作出民事判決書(shū)，判決“駁回上訴，維持原判”。2021年4月8日，區(qū)法院對(duì)上述判決進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，要求被告（即申請(qǐng)人）在三個(gè)月內(nèi)自動(dòng)履行判決項(xiàng)下義務(wù)。此后，被告（即申請(qǐng)人）出具《情況說(shuō)明》，被告（即申請(qǐng)人）已對(duì)涉案房屋進(jìn)行了整改、封閉及回填，恢復(fù)了原狀。

另查明，中院相關(guān)案件審理筆錄中記載了2020年6月9日證人D在該院出庭作證的證言。證人D證明，當(dāng)時(shí)案涉房屋是證人D所賣(mài)，房屋當(dāng)時(shí)是租給兩個(gè)租賃戶(hù)三個(gè)門(mén)面，房屋情況是超市門(mén)面進(jìn)去空高很高，火鍋店門(mén)面里面有很大的面積，可以從外面直接連通里面，屬于灰空間，不計(jì)算面積；上證面積包含的銷(xiāo)售面積，每個(gè)門(mén)面都有架空層，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后業(yè)主自己使用；當(dāng)時(shí)公司的政策，給其傳達(dá)的就是里面的空間購(gòu)買(mǎi)者可以使用。中院在相關(guān)判決書(shū)中認(rèn)為，證人D雖與申請(qǐng)人系置業(yè)顧問(wèn)與購(gòu)房客戶(hù)的關(guān)系，但其出庭陳述時(shí)表現(xiàn)自然，語(yǔ)言表述清晰，且其陳述的爭(zhēng)議空間客觀存在的事實(shí)與各方當(dāng)事人陳述一致，對(duì)此，本院予以采信。

還查明，2018年6月25日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人出具一份《情況說(shuō)明》，載明：關(guān)于案涉商鋪業(yè)主（申請(qǐng)人）使用商鋪后面的地下架空層事宜，該區(qū)域不屬于業(yè)主公攤范圍，且只能通過(guò)該商鋪到達(dá)此架空層位置。在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，不造成結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的前提下，我司不反對(duì)該商鋪業(yè)主使用該空間，并且我司也無(wú)權(quán)干涉業(yè)主的行為。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于申請(qǐng)人是否有權(quán)以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

【裁決結(jié)果】

申請(qǐng)人解除合同的理由不成立，駁回其仲裁請(qǐng)求。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。第五百八十條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

縱觀民法典合同編，合同目的作為一個(gè)重要的規(guī)范性概念貫穿于合同履行、合同解除、合同終止等規(guī)則中，上述規(guī)定涉及合同法定解除或終止，其主要事由均可概括為違約致使“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，但合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)如何識(shí)別與認(rèn)定，無(wú)論在理論界還是實(shí)務(wù)界都是一大難題，“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”標(biāo)準(zhǔn)也被質(zhì)疑缺乏操作性、過(guò)于彈性。司法實(shí)踐中，出于維護(hù)交易安全的考量，對(duì)合同目的更多從客觀層面進(jìn)行把握，但民法典合同編中出現(xiàn)的涉及合同目的的法律條文，特定情形下能否表達(dá)出合同主觀目的的含義，答案顯然是肯定的，從概念學(xué)角度，合同目的與合同給付義務(wù)并不等同，合同客觀目的也并不能涵蓋所有合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，為此在理解涉及合同目的的法律條文時(shí)，有必要廓清合同客觀目的與主觀目的，否則容易出現(xiàn)認(rèn)知誤區(qū)與偏差。具體案件中合同目的應(yīng)被賦予客觀目的還是主觀目的含義，以及合同目的不能實(shí)現(xiàn)如何判斷，須結(jié)合民法典的立法本意、合同約定及案件客觀情況綜合把握。

【案例評(píng)析】

一、問(wèn)題匯焦：商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，架空層系合同標(biāo)的物的重要組成部分，架空層無(wú)法使用導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)解除。具體如下：1.盡管案涉合同中僅載明了51.43平方米的上證面積，并未將70平方米的架空層面積計(jì)入，但基于以下事實(shí)和理由，可以認(rèn)定被申請(qǐng)人按現(xiàn)狀提供的架空層已經(jīng)成為合同標(biāo)的物的重要組成部分，架空層是買(mǎi)受人簽訂案涉合同的重要考慮因素。（1）合同約定的標(biāo)的物為現(xiàn)房，而該標(biāo)的物交付前的狀況是已經(jīng)裝修并投入使用的51.43平方米商鋪及其裝修搭建的約70平方米的架空層，架空層面積雖未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人展示該現(xiàn)房時(shí)，架空層面積是包含其中的，且架空層面積占整個(gè)可使用面積的比重較大，系合同標(biāo)的物的重要組成部分和基礎(chǔ)；（2）被申請(qǐng)人的銷(xiāo)售人員即證人D向法院提供的證人證言及情況說(shuō)明，均陳述其推銷(xiāo)案涉商鋪時(shí)向申請(qǐng)人明確表示商鋪里面的架空層面積是可用的，而該架空層面積在整個(gè)建筑總面積中占比較大，實(shí)質(zhì)上確對(duì)涉案商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成了重大影響；（3）案涉商鋪與鄰近兩個(gè)商鋪?zhàn)C上面積相差不大，位置不分優(yōu)劣，但前者租金總額高于后者，主要原因在于前者實(shí)際使用面積大大超過(guò)后者（案涉商鋪架空層面積約70㎡，鄰近兩商鋪架空層面積約30㎡），可見(jiàn)，申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪的目的也是購(gòu)買(mǎi)其實(shí)際可使用面積；（4）案涉買(mǎi)賣(mài)合同所約定的單價(jià)大幅度超過(guò)其他鋪面的單價(jià)，案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定商鋪建筑面積單價(jià)為32,683.16元/平方米。而申請(qǐng)人同日與被申請(qǐng)人簽訂的購(gòu)買(mǎi)同地段商鋪的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的商鋪建筑面積單價(jià)為21506元/平方米，即申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)較之同期購(gòu)買(mǎi)單價(jià)高出了一萬(wàn)以上，造成兩者價(jià)格差異的唯一因素是其商鋪后附帶架空層面積的大小差異。綜上，架空層是申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪的重要考慮因素。2.案涉商鋪所涉架空層已被法院判決系業(yè)主共有部分，申請(qǐng)人已履行判決義務(wù)將架空層封堵，故申請(qǐng)人已無(wú)法單獨(dú)使用架空層，案涉商鋪的實(shí)際可用面積已大幅度減少，嚴(yán)重影響了商鋪價(jià)值，申請(qǐng)人之合同目的不能實(shí)現(xiàn)，被申請(qǐng)人已然構(gòu)成違約，故申請(qǐng)人有權(quán)據(jù)此要求解除與被申請(qǐng)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，架空層并非雙方買(mǎi)賣(mài)合同的目的，案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)當(dāng)解除。理由：1.合同約定的標(biāo)的物為建筑面積51.43平方米、套內(nèi)面積45.48平方米的商鋪，該商鋪已辦理產(chǎn)權(quán)證，申請(qǐng)人已取得所有權(quán)，70米方米的架空層并未約定在合同中，申請(qǐng)人不能以合同未約定的內(nèi)容請(qǐng)求解除已履行完畢的合同，如果架空層系雙方買(mǎi)賣(mài)合同的主要目的，按照一個(gè)理性自然人的邏輯考量，申請(qǐng)人應(yīng)在簽訂合同時(shí)要求被申請(qǐng)人將架空層列為合同標(biāo)的物；2.證人D在中院出庭作證的證言及被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人出具的《情況說(shuō)明》只能證明案涉商鋪有架空層，申請(qǐng)人可以使用該架空層，出賣(mài)人亦不反對(duì)申請(qǐng)人使用該架空層，雖然申請(qǐng)人在購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪時(shí)考慮了架空層因素，但無(wú)法說(shuō)明架空層部分是雙方簽訂合同的主要目的，申請(qǐng)人在購(gòu)買(mǎi)案涉商鋪時(shí)即應(yīng)考慮到架空層部分能否使用，架空層部分能否獲益屬于正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不能以架空層面積比合同約定的商鋪面積大或者案涉商鋪價(jià)格比同類(lèi)商鋪單價(jià)高就認(rèn)定合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；3.規(guī)劃局、人民法院已認(rèn)定案涉商鋪涉及的架空層屬于建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，架空層并非贈(zèng)送面積，申請(qǐng)人不能單獨(dú)使用，被申請(qǐng)人以架空層為賣(mài)點(diǎn)向申請(qǐng)人推銷(xiāo)只能證明針對(duì)架空層部分被申請(qǐng)人進(jìn)行了無(wú)權(quán)處分，針對(duì)無(wú)權(quán)處分部分的架空層，申請(qǐng)人只能就此部分要求被申請(qǐng)人賠償損失，因合同未將架空層作為標(biāo)的物，申請(qǐng)人并不能直接撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同；4.申請(qǐng)人認(rèn)為其盈利受損，但雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的目的是取得案涉商鋪的所有權(quán)，至于商鋪的具體用途及盈利與否并非買(mǎi)賣(mài)合同的根本目的，盈利能力未達(dá)到申請(qǐng)人的預(yù)期則屬于正常的投資風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，仲裁庭經(jīng)審慎考量，認(rèn)為申請(qǐng)人的合同目的業(yè)已實(shí)現(xiàn)，其以架空層無(wú)法使用為由主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而請(qǐng)求解除合同的理由不能成立：1.雙方交易商鋪的范圍清楚，并不包含架空層。庭審查明，雙方簽署的認(rèn)購(gòu)協(xié)議載明：預(yù)測(cè)套內(nèi)面積為45.48平方米，商品房買(mǎi)賣(mài)合同和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明：房屋建筑面積51.43平方米，專(zhuān)有建筑面積（套內(nèi)面積）45.48平方米。事實(shí)上，申請(qǐng)人清楚知道交易標(biāo)的范圍并不包括架空層。2017年10月28日和2018年3月26日，申請(qǐng)人管理案涉商鋪裝修事宜期間，向物業(yè)公司出具的兩份承諾書(shū)，承認(rèn)擅自裝修使用灰空間（架空層），并承諾對(duì)由此產(chǎn)生的后果由其自行負(fù)責(zé)。上述承諾由申請(qǐng)人簽署，對(duì)申請(qǐng)人具有約束力；2.申請(qǐng)人對(duì)架空層不享有獨(dú)占的權(quán)利。架空層無(wú)疑屬于建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分。作為同一建筑物不可分割的組成部分，申請(qǐng)人依法對(duì)架空層享有共有和共同管理的權(quán)利，在某些情況下也有使用的權(quán)利。但是，此種使用是共有意義上有限度的合理使用，而非獨(dú)占性質(zhì)或者申請(qǐng)人作為獨(dú)立享有所有權(quán)性質(zhì)的使用，任何人都無(wú)權(quán)獨(dú)占架空層或私相授受架空層。規(guī)劃局《限期整改違法建筑決定書(shū)》、人民法院民事判決書(shū)對(duì)此已經(jīng)作出認(rèn)定；3.認(rèn)定被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人作出特別承諾的證據(jù)不足，無(wú)法證明案涉架空層系作為贈(zèng)送面積包含在案涉商品房買(mǎi)賣(mài)中，架空層與案涉合同目的無(wú)關(guān)。申請(qǐng)人以案外人D的證人證言、被申請(qǐng)人出具的《情況說(shuō)明》、帶租約交易、房?jī)r(jià)明顯偏高等為由，認(rèn)為被申請(qǐng)人將案涉架空層作為贈(zèng)送面積包含在交易商鋪內(nèi)。但是，2020年6月9日案外人D在人民法院出庭作證，證明“上證面積包含的銷(xiāo)售面積，每個(gè)門(mén)面都有架空層，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后業(yè)主自己使用”，“當(dāng)時(shí)公司的政策，給我們傳達(dá)的就是里面的空間購(gòu)買(mǎi)者可以使用”。2018年6月25日，被申請(qǐng)人出具的《情況說(shuō)明》也載明：案涉架空層“不屬于業(yè)主公攤范圍，且只能通過(guò)該商鋪到達(dá)此架空層位置。在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，不造成結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的前提下，我司不反對(duì)該商鋪業(yè)主使用該空間，并且我司也無(wú)權(quán)干涉業(yè)主的行為”，就上述證據(jù)而言，并不能解讀出被申請(qǐng)人將架空層作為贈(zèng)送面積出售的含義，也沒(méi)有被申請(qǐng)人將架空層交付給申請(qǐng)人獨(dú)占使用的意思。至于以帶租約交易、房?jī)r(jià)明顯偏高作為獨(dú)占案涉架空層的理由更屬牽強(qiáng)；4.雙方在合同中明確約定：雙方均同意以合同及其附件所約定之內(nèi)容為確定雙方權(quán)利、義務(wù)之最終有效依據(jù)。雙方在交易過(guò)程中口頭表達(dá)的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人以架空層為主要賣(mài)點(diǎn)銷(xiāo)售案涉商鋪，并將其視為合同標(biāo)的并無(wú)書(shū)面合同予以佐證，也不符合上述合同約定。

基于上述理由，不足以認(rèn)定架空層已成為合同標(biāo)的物的重要組成部分和基礎(chǔ)，架空層亦不屬于贈(zèng)送面積包含在交易標(biāo)的范圍內(nèi)，且考慮到合同已經(jīng)實(shí)際履行完畢的事實(shí)，申請(qǐng)人的合同目的已實(shí)現(xiàn)，申請(qǐng)人以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求解除案涉合同的理由不充分。仲裁庭也注意到以下事實(shí)：其一，緊鄰的商鋪建筑面積單價(jià)相差較大。其中：案涉商鋪為32,683.16元/平方米、鄰近商鋪為21,448.84元/平方米；其二，案涉商鋪比鄰近商鋪的架空層大。案涉地下架空層約70平方米，鄰近商鋪的架空層面積共計(jì)30平方米。被申請(qǐng)人以商鋪一鋪一價(jià)、自主定價(jià)，商鋪價(jià)格與架空層無(wú)關(guān)進(jìn)行抗辯，卻未合理解釋案涉商鋪高出鄰近商鋪逾三分之一的根本原因，故不能消除對(duì)商鋪定價(jià)與架空層有無(wú)、大小之間是否存在密切關(guān)聯(lián)的疑問(wèn)，因案涉買(mǎi)賣(mài)合同并不涉及架空層，該問(wèn)題也不屬于申請(qǐng)人的主張范圍，申請(qǐng)人只能可另案解決。

二、延展探析：合同目的不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定

本案申請(qǐng)人主張解除合同的理由為合同目的不能實(shí)現(xiàn)，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為合同目的能否實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)務(wù)中，合同目的能否實(shí)現(xiàn)亦成為判斷法定解除成立與否的關(guān)鍵所在。但合同目的本身是個(gè)不確定的彈性化法律概念，具有一定的抽象性特征，本身難以界定，加大了司法實(shí)踐的認(rèn)定難度，下面結(jié)合合同目的的內(nèi)涵進(jìn)行分析。

（一）合同目的的主客觀之分

合同目的可以理解為合同內(nèi)容的給付，也可以指當(dāng)事人希望通過(guò)簽訂合同實(shí)現(xiàn)的利益或者期待的事實(shí)，即合同目的存在主觀與客觀之分。合同的客觀目的，即典型的交易目的，是合同給付的效果，強(qiáng)調(diào)對(duì)合同相對(duì)人的信賴(lài)保護(hù)，由合同所屬類(lèi)型、合同具體約定及當(dāng)事人的客觀情況決定。以買(mǎi)賣(mài)合同為例，有觀點(diǎn)認(rèn)為合同的客觀目的僅指買(mǎi)受人已取得標(biāo)的物所有權(quán)，即便標(biāo)的物在質(zhì)量、數(shù)量上有瑕疵，也算達(dá)到合同目的，這種觀點(diǎn)有失偏頗，買(mǎi)受人簽訂合同旨在取得符合合同約定的標(biāo)的物，而非僅指獲得標(biāo)的物，因此客觀目的并非單純代表標(biāo)的物的給付，而是達(dá)到合同給付效果。

合同的主觀目的，即當(dāng)事人主觀上欲通過(guò)簽訂合同實(shí)現(xiàn)的利益或期待的事實(shí)，相比客觀目的而言，主觀目的是通過(guò)合同的履行進(jìn)一步達(dá)到的目的，與一般商業(yè)盈利的主觀意圖不同，合同主觀目的必須具有與合同客觀內(nèi)容緊密相關(guān)的特殊性，且須結(jié)合個(gè)案中綜合判斷。實(shí)踐中將合同目的限定于客觀層面主要是保護(hù)交易安全，合同相對(duì)人不應(yīng)承擔(dān)另一方主觀目的不達(dá)的風(fēng)險(xiǎn)，客觀目的亦可涵攝大部分違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，但將合同目的局限于客觀層面也有不妥之處，對(duì)于部分違約解除、情事變更等涉及合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，合同的客觀目的不能全部涵攝，有些合同目的不只為達(dá)到給付效果，還會(huì)附加特定用途。例如土地租賃合同，約定交付特定地塊用于耕作，如果一方取得地塊后用于建筑，則另一方預(yù)通過(guò)耕作實(shí)現(xiàn)土地被利用的期待將落空，在此情形下，提供土地一方的合同目的不止是取得租金，更為合理利用土地，如若只考慮客觀目的，則對(duì)提供土地一方顯然不公平。又如，學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)糾紛中購(gòu)房人交付定金后，因各種原因開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋未被列為學(xué)區(qū)房，購(gòu)房人拒絕購(gòu)買(mǎi)的情形，雙方認(rèn)可的合同目的不只是取得房屋，更包含購(gòu)買(mǎi)房屋所獲得的入學(xué)機(jī)會(huì)，在學(xué)區(qū)房計(jì)劃落空情形下，如不同意購(gòu)房人以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除合同，對(duì)購(gòu)房人而言亦是不公平的。綜上，合同的目的既可能是客觀目的，也可能是主觀目的，司法實(shí)踐中須由法官或者仲裁庭根據(jù)具體案件加以評(píng)析。

當(dāng)然，合同主觀目的必須審慎把握，當(dāng)事人的主觀意圖并非任何情況下都可視為合同目的。在當(dāng)事人明確將其簽訂合同的意圖告知了對(duì)方當(dāng)事人，并在合同中將該意圖條款化，或者雖未列為合同內(nèi)容，但有確鑿證據(jù)證明該意圖是合同成立的基礎(chǔ)或者先決條件，即可將當(dāng)事人的主觀意圖上升為合同目的。總之，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中典型交易目的恒定存在，合同主觀目的有無(wú)則取決于當(dāng)事人的約定或者真意的充分推定。前述案例中申請(qǐng)人不能以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同，原因在于該案中合同目的只涉及51.43平方米商鋪的典型交易，沒(méi)有充分證據(jù)證明架空層也系合同給付的重要部分。至于申請(qǐng)人提及的盈利目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)僅為正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并不屬于合同主觀目的。

（二）合同目的不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定

在司法實(shí)務(wù)中，不能實(shí)現(xiàn)合同目的作為合同法定解除的條件，首先應(yīng)廓清合同的目的是什么，是否有客觀交易目的與主觀交易目的之分，如果合同目的兼具客觀目的和主觀目的，則任何一種目的不能實(shí)現(xiàn)均可導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)；其次應(yīng)判斷某一違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)個(gè)案辦理情況，通常根據(jù)以下因素綜合判斷合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)：1.根據(jù)違約的嚴(yán)重程度判斷。違約有輕微、根本之分，實(shí)踐中一般認(rèn)為達(dá)到根本違約才可能導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此需根據(jù)違約的嚴(yán)重程度判斷合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度。違約程度可借助違反義務(wù)大小或占比、違約金額占比、違約是否導(dǎo)致債權(quán)人不能信賴(lài)將來(lái)的履行等因素判斷；2.根據(jù)違約行為及損害后果能否修補(bǔ)判斷，如果違約行為能夠糾正或者損害后果能夠彌補(bǔ)，則一般不認(rèn)定合同目的不能實(shí)現(xiàn)；3.根據(jù)違約方是否有繼續(xù)履行合同的意愿和能力判斷，如果違約方仍有履行合同的意愿和繼續(xù)履行合同的能力，且合同繼續(xù)履行在事實(shí)上可行，一般會(huì)傾向于不解除合同；4.根據(jù)違約部分對(duì)合同目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響判斷，如果違約部分雖然不大或違約部分標(biāo)的不高，但卻對(duì)合同的實(shí)現(xiàn)有著重大影響，則可能導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，上述標(biāo)準(zhǔn)只作為判斷合同目的不能實(shí)現(xiàn)的參考因素，能否達(dá)到“不能實(shí)現(xiàn)”程度尚須結(jié)合個(gè)案具體判斷。

【結(jié)語(yǔ)和建議】

司法實(shí)踐中，對(duì)以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同的糾紛案件一般采取謹(jǐn)慎態(tài)度，即從客觀層面認(rèn)知合同目的，這樣會(huì)導(dǎo)致合同目的與合同給付義務(wù)等同，而合同目的有時(shí)不僅是給付效果的實(shí)現(xiàn)，還可能包含給付義務(wù)之外的利益。在個(gè)案中，合同目的應(yīng)被賦予客觀目的還是主觀目的的含義，以及合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)須結(jié)合合同約定及案件客觀情況審慎把握，如此方能更好保護(hù)合同當(dāng)事人權(quán)益。