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作者：重慶仲裁委員會(huì)仲裁秘書(shū)·陳妍竹

摘要：買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度由來(lái)已久，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的效果模式，我國(guó)立法上一直處于模棱兩可的狀態(tài)，因此導(dǎo)致理論適用的不一致。當(dāng)前，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的效果模式，主要存在契約地位承受說(shuō)、原租賃合同維持說(shuō)、有權(quán)占有維持說(shuō)三種觀點(diǎn)，但該三種觀點(diǎn)在實(shí)際應(yīng)用中各有其局限性。本案所適用的效果模式區(qū)別于以上三種，認(rèn)為房屋所有權(quán)變動(dòng)之后，在不加重承租人任何義務(wù)負(fù)擔(dān)的前提下，承租人與新房主之間建立了新的租賃關(guān)系。本文將基于該觀點(diǎn)，就買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果、押金的返還主體，以及原所有權(quán)人可否在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的同時(shí)保留用益物權(quán)等問(wèn)題進(jìn)行分析，為解決類(lèi)似案例提供一定的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：買(mǎi)賣(mài)不破租賃；效果模式；押金返還；租賃物

【案情簡(jiǎn)介】

一、仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求

申請(qǐng)人A提出如下仲裁請(qǐng)求：

（一）裁決確認(rèn)申請(qǐng)人A與被申請(qǐng)人B就案涉房屋不定期租賃合同關(guān)系已于2022年1月11日解除；

（二）裁決被申請(qǐng)人B立即支付申請(qǐng)人A租金和房屋占有使用費(fèi)（租金按4,000元/月，從2021年7月1日起計(jì)算至2022年1月11日止；房屋占有使用費(fèi)按4,000元/月，從2022年1月12日起計(jì)算至被申請(qǐng)人B實(shí)際搬離房屋之日止）；

（三）裁決被申請(qǐng)人B支付申請(qǐng)人A違約金及逾期支付租金的滯納金；

（四）本案仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人B承擔(dān)。

被申請(qǐng)人提出如下仲裁反請(qǐng)求：

（一）裁決申請(qǐng)人A向被申請(qǐng)人B立即返還押金4,000元。

（二）本案仲裁費(fèi)由申請(qǐng)人A承擔(dān)。

二、合同簽訂的基本情況

2017年5月26日，申請(qǐng)人A與被申請(qǐng)人B簽訂《租房合同》，約定：申請(qǐng)人A將其所有的房屋一套出租給被申請(qǐng)人B作辦公用房。租賃期限自2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金4,000元，租期內(nèi)租金不漲價(jià)，被申請(qǐng)人B應(yīng)于合同生效之日向申請(qǐng)人A支付一個(gè)季度租金和一個(gè)月押金。租金按季度提前結(jié)算，被申請(qǐng)人B于每季度的第3個(gè)月的31日支付申請(qǐng)人A。申請(qǐng)人A于合同生效當(dāng)日將房屋交付被申請(qǐng)人。任何一方違反合同的規(guī)定，須向?qū)Ψ浇患{年度租金的10%作為違約金，被申請(qǐng)人B逾期未交付租金的，每逾期一日，申請(qǐng)人A有權(quán)按月租金的10%向被申請(qǐng)人B加收滯納金。合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方同意提交重慶仲裁委員會(huì)仲裁。

上述《租房合同》履行到期后，雙方又于2020年6月1日續(xù)簽《租房合同》，約定租期自2020年6月1日至2021年5月31日止，合同內(nèi)容與2017年5月26日簽訂的《租房合同》一致。

三、合同履行的基本情況

2017年5月26日，雙方簽訂《租房合同》后，申請(qǐng)人A即將案涉房屋交付被申請(qǐng)人B，被申請(qǐng)人B支付了租房押金4,000元。在租期內(nèi)，雙方正常履行《租房合同》，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付了合同租期內(nèi)即2021年5月31日之前的全部租金。

2022年1月10日，申請(qǐng)人A向被申請(qǐng)人B出具《終止租賃合同告知函》，告知在被申請(qǐng)人B收到該函之日起解除雙方的不定期租賃合同，被申請(qǐng)人B于2022年1月11日收到該函，并于2022年1月13日向申請(qǐng)人A出具《回復(fù)函》表示案外人D為案涉房屋產(chǎn)權(quán)人，雙方的租賃關(guān)系自申請(qǐng)人A不具備產(chǎn)權(quán)人資質(zhì)之時(shí)已經(jīng)自然終止，申請(qǐng)人A無(wú)權(quán)要求被申請(qǐng)人B騰退房屋，且被申請(qǐng)人B要求申請(qǐng)人A在收到該函后2個(gè)工作日內(nèi)向其返還4,000元押金。

四、仲裁庭查明的其他事實(shí)

1.除房屋租賃期內(nèi)的租金以外，被申請(qǐng)人還向申請(qǐng)人支付了2021年6月的租金4,000元。

2. 2020年8月11日，申請(qǐng)人與案外人C簽訂《重慶市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將案涉房屋出售給案外人C，案外人C同意承繼租約中申請(qǐng)人A的權(quán)利義務(wù)。此外，申請(qǐng)人A與案外人C分別于2020年8月11日和2022年1月17日簽訂兩份補(bǔ)充協(xié)議，約定：案外人C指定房屋上證人，申請(qǐng)人A需配合辦理相關(guān)手續(xù)。房屋交付時(shí)間為案外人C付清申請(qǐng)人A所有房款之日，房屋交付前申請(qǐng)人A享有該房用益物權(quán)，租金收益歸申請(qǐng)人A所有。

3.雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可，在申請(qǐng)人A與案外人C簽訂《重慶市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以后，案外人C又將案涉房屋出售給案外人D。2021年1月20日，申請(qǐng)人A將案涉房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在案外人D名下。案外人D作為本案證人參與庭審，在庭審中確認(rèn)上述事實(shí)，并稱(chēng):“由于在2021年1月至6月期間，我方尚在與案外人C辦理尾款支付，故案涉房屋是由案外人C處理，因此，在此期間，我方?jīng)]有提出使用房屋，也沒(méi)有向被申請(qǐng)人B主張2021年1月至6月的租金，直到2021年7月，我方才開(kāi)始向被申請(qǐng)人B主張租金”。

4.2021年7月1日，案外人D與被申請(qǐng)人B簽訂《租房合同》，約定案外人D將案涉房屋出租給被申請(qǐng)人B，租期從2021年7月1日至2022年7月1日止，每月租金4,000元，被申請(qǐng)人B應(yīng)于合同生效之日向案外人D支付一個(gè)月押金。被申請(qǐng)人B 如約向案外人D支付了房屋租金和押金4,000元。

5.申請(qǐng)人A、案外人C、案外人D之間存在購(gòu)房款糾紛，申請(qǐng)A曾以案外人C、案外人D為被告向重慶市九龍坡區(qū)人民法院起訴，要求案外人C、案外人D向其支付剩余房款150,000元，該院判決由案外人C向申請(qǐng)人A支付購(gòu)房尾款150,000元。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：1.案涉租房合同是否解除以及何時(shí)解除；2.申請(qǐng)人A是否對(duì)案涉房屋享有用益物權(quán)以及被申請(qǐng)人B是否應(yīng)向申請(qǐng)人A支付2021年7月以后的租金；3.租賃期內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，押金應(yīng)由誰(shuí)退還。

【裁決結(jié)果】

（一）駁回申請(qǐng)人A的全部仲裁請(qǐng)求。

（二）申請(qǐng)人A自本裁決書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)，向被申請(qǐng)人B退還押金4,000元。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百二十三條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

【案例評(píng)析】

早在1999年《合同法》頒布之時(shí)，我國(guó)便確立了買(mǎi)賣(mài)不破租賃的制度，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的效果模式，立法上一直處于模棱兩可的狀態(tài)。《德國(guó)民法典》規(guī)定，出租人與承租人達(dá)成租賃合同之后的租賃期間內(nèi)，出租人將房屋所有權(quán)讓與其他人的，由受讓人取代出租人，中途加入到租賃關(guān)系中，受讓人有義務(wù)對(duì)原出租人的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行繼受。《德國(guó)民法典》關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果模式規(guī)定被稱(chēng)為“契約地位承受說(shuō)”。受大陸法系思想的影響，我國(guó)在司法實(shí)踐中，對(duì)該學(xué)說(shuō)進(jìn)行了移植和借鑒，《民通意見(jiàn)》第一百一十九條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。但《民法典》并未對(duì)“契約地位承受說(shuō)”加以確認(rèn)，加之在司法實(shí)踐中，“契約地位承受說(shuō)”在解決諸如押金等問(wèn)題上存在一定缺陷，因此也為其他效果理論留下證呈的空間。本案是因租賃期間的房屋買(mǎi)賣(mài)而引發(fā)的糾紛，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果、押金的返還主體，以及原所有權(quán)人可否保留用益物權(quán)等問(wèn)題上，提供了一定的借鑒和參考。

一、案涉租房合同是否解除以及何時(shí)解除的問(wèn)題

根據(jù)《民法典》第七百二十五條的規(guī)定，租賃物在租賃期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，租賃合同仍然有效，然而，該“有效”究竟是在原所有權(quán)人與承租人之間有效，還是在新所有權(quán)人與承租人之間有效，《民法典》沒(méi)有進(jìn)一步明確，這涉及到合同的權(quán)利義務(wù)主體問(wèn)題。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果，目前主流的學(xué)說(shuō)包括三種，一是契約地位承受說(shuō)，二是原租賃合同維持說(shuō)，三是有權(quán)占有維持說(shuō)，同時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)，在司法實(shí)踐中，逐漸發(fā)展出了一種新的觀點(diǎn)。

（一）契約地位承受說(shuō)。契約地位承受說(shuō)認(rèn)為，在房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原所有權(quán)人在租賃合同中的合同地位法定概括轉(zhuǎn)移，由新所有權(quán)人代替原所有權(quán)人成為出租人，原所有權(quán)人在租賃合同項(xiàng)下所享有的合同權(quán)利、承擔(dān)的合同義務(wù)依法移轉(zhuǎn)給新所有權(quán)人概括承受。也就是說(shuō)，租賃合同在新所有權(quán)人和承租人之間“繼續(xù)有效”，合同解除權(quán)也僅能由新所有權(quán)人行使。契約地位承受說(shuō)曾在學(xué)界和司法實(shí)務(wù)界所普遍接受，但近年來(lái)，我國(guó)對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃效力規(guī)則的立法由明確的法定契約地位承擔(dān)，逐漸轉(zhuǎn)為雖無(wú)規(guī)定但態(tài)度曖昧。

（二）原租賃合同維持說(shuō)。支持此理論的學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于《民法典》第七百二十五條的理解，應(yīng)當(dāng)從指定法規(guī)范語(yǔ)句的本身出發(fā)，對(duì)其法律效果進(jìn)行解釋。租賃合同的效力應(yīng)當(dāng)包括履行義務(wù)的特定化以及確定的相對(duì)人受到約束兩種要素，不論何種要素發(fā)生改變，其效力均已受到影響。因此，僅對(duì)文字表述進(jìn)行解讀，應(yīng)當(dāng)將該條文解釋為“租賃合同仍然只約束原所有權(quán)人與承租人”更為恰當(dāng)，合同解除權(quán)仍由原所有權(quán)人行使。但在文義解釋的基礎(chǔ)上，該觀點(diǎn)還認(rèn)為，若買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)租賃物時(shí)知道承租人的存在，則承租人得以繼續(xù)占有使用租賃物直到租賃合同到期。該觀點(diǎn)實(shí)際是以“買(mǎi)賣(mài)破除租賃”為原則，以買(mǎi)受人知情為例外，但將承租人租賃權(quán)的享有寄托在買(mǎi)受人是否知情上，難以實(shí)現(xiàn)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度“保護(hù)弱勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位的承租人”這一初衷。

（三）有權(quán)占有維持說(shuō)。該理論對(duì)《民法典》第七百二十五條的解釋與原租賃合同維持說(shuō)相同，應(yīng)解釋為租賃合同在原所有權(quán)人和承租人之間繼續(xù)有效，合同解除權(quán)仍由原所有權(quán)人行使。但不同的是，該學(xué)說(shuō)認(rèn)為承租人得以對(duì)抗新所有權(quán)人占有返還請(qǐng)求權(quán)的是承租人對(duì)租賃物的有權(quán)占有，形成“租賃合同不受影響——維持承租人對(duì)租賃物的有權(quán)占有——對(duì)抗新物權(quán)人返還請(qǐng)求權(quán)”的結(jié)構(gòu)。但在出租人、所有權(quán)人并立的情況下，極易產(chǎn)生權(quán)責(zé)劃分的混亂。例如，若發(fā)生第三人侵害租賃物的情況下，出租人附有排除妨害的義務(wù)，但此時(shí)物上請(qǐng)求權(quán)顯然應(yīng)由新所有權(quán)人享有，但當(dāng)新所有權(quán)人怠于行使此權(quán)利時(shí)，承租人轉(zhuǎn)而向出租人追究違約責(zé)任，出租人就會(huì)在未有違約行為的情況下承擔(dān)責(zé)任。

（四）近年來(lái)，根據(jù)相關(guān)司法判例顯示，越來(lái)越多的審判者選擇對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果模式做出新的解釋，而這種新觀點(diǎn)，在涉及承租人請(qǐng)求退還押金的案例中出現(xiàn)得尤為頻繁。該觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著房屋所有權(quán)主體的變更，原所有權(quán)人與承租人的租賃合同隨著所有權(quán)的消滅而終止，同時(shí)，在承租人與新所有權(quán)人之間，自動(dòng)形成新的租賃關(guān)系，且該租賃關(guān)系不會(huì)加重承租人的負(fù)擔(dān)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則下的法益在于保障承租人在承租房屋的所有權(quán)人變更之后，可以在不加重任何義務(wù)負(fù)擔(dān)的情況下繼續(xù)租賃房屋，當(dāng)然法律也應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，允許承租人在房屋“易主”后，不愿承租，或新房主“讓渡”原租賃合同的權(quán)利甚至“免租金”的可能性，因此，房屋所有權(quán)變動(dòng)之后，在不加重承租人任何義務(wù)負(fù)擔(dān)的前提下，承租人與新房主之間是建立了新的租賃關(guān)系，而非是直接將原租賃關(guān)系“捆綁”于房屋轉(zhuǎn)讓關(guān)系而隨房屋的所有權(quán)變化一并轉(zhuǎn)移。

本案中，仲裁庭正是采用了上述第（四）種效果模式，認(rèn)為本案的租賃合同在申請(qǐng)人A向案外人D轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)之時(shí)，申請(qǐng)人A與被申請(qǐng)人B之間的房屋租賃合同關(guān)系解除。之所以采用該種模式，一方面是因?yàn)椋朔N模式可以簡(jiǎn)化法律關(guān)系，避免權(quán)責(zé)劃分的混亂，并且在保障承租人合法權(quán)益上賦予了當(dāng)事人更多意思自治的空間；另一方面是因?yàn)椋@種模式可以避免契約地位承受說(shuō)在解決押金問(wèn)題上的困境，筆者將在后文進(jìn)行闡述。

二、申請(qǐng)人A是否對(duì)案涉房屋享有用益物權(quán)以及被申請(qǐng)人B是否應(yīng)向申請(qǐng)人A支付2021年7月以后的租金。

值得注意的是，本案中，申請(qǐng)人A并非基于《租房合同》約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系向被申請(qǐng)人B主張租金，而是基于對(duì)案涉房屋享有的用益物權(quán)，向房屋的實(shí)際占有人即被申請(qǐng)人B主張占用期間的租金收益。申請(qǐng)人A稱(chēng)，雖然申請(qǐng)人A通過(guò)追認(rèn)案外人C的物權(quán)無(wú)權(quán)處分行為將案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了案外人D，但申請(qǐng)人A在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)之前，已與案外人C約定由申請(qǐng)人A保留房屋的用益物權(quán)和租金收益權(quán)，因此申請(qǐng)人A的追認(rèn)，不包括對(duì)轉(zhuǎn)移房屋用益物權(quán)的追認(rèn)，因此。案涉房屋的用益物權(quán)未轉(zhuǎn)移給案外人D，仍由申請(qǐng)人A享有。

（一）租賃物用益物權(quán)的管轄問(wèn)題。在判斷申請(qǐng)人A是否享有案涉房屋的用益物權(quán)時(shí)，仲裁庭首先應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題是，租賃房屋的用益物權(quán)歸屬，是否屬于案涉《租房合同》的仲裁條款的適用范圍。本案仲裁庭認(rèn)為，就租賃房屋的用益物權(quán)歸屬問(wèn)題，仲裁庭有權(quán)進(jìn)行認(rèn)定和裁量，這主要是從租賃權(quán)的性質(zhì)出發(fā)進(jìn)行考量的。租賃權(quán)是基于租賃契約而產(chǎn)生的一種權(quán)利，其含義是指：“承租人依租賃合同取得的，對(duì)他人所有之物占有、使用和收益的權(quán)利。”租賃權(quán)具有兩方面的內(nèi)容：一是請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求出租人保持租賃物處于適租狀態(tài)的權(quán)利；二是占有租賃物，并予以使用收益的權(quán)利。因此，通說(shuō)認(rèn)為，租賃權(quán)并非單純的物權(quán)或債權(quán)，而是同時(shí)具備請(qǐng)求和支配兩種權(quán)能，是一種債權(quán)的物權(quán)化。因此，本案申請(qǐng)人A所主張的租賃物用益物權(quán)，作為基于《租賃合同》而產(chǎn)生的租賃權(quán)的權(quán)能之一，應(yīng)當(dāng)屬于《租賃合同》中仲裁條款管轄的范圍。

（二）申請(qǐng)人A是否對(duì)案涉房屋享有用益物權(quán)的問(wèn)題。該問(wèn)題的關(guān)鍵在于，申請(qǐng)人A與案外人C約定的“在案外人C付清房款前，申請(qǐng)人A享有該房用益物權(quán)，租金收益歸申請(qǐng)人A所有”是否能夠產(chǎn)生“在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的同時(shí)，為原所有權(quán)人保留用益物權(quán)”的效果，以及該用益物權(quán)的設(shè)立方式，是否違反物權(quán)法定原則。仲裁庭認(rèn)為，解決該問(wèn)題，需要從用益物權(quán)的性質(zhì)上入手。《中華人民共和國(guó)民法典》第三百二十三條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。這表明，用益物權(quán)是一種他物權(quán)，只能在他人所有的物上設(shè)立，換言之，只有當(dāng)物的占有、使用、收益權(quán)能與物的其他支配權(quán)能分屬于不同主體時(shí)，該占有、使用、收益權(quán)才能被稱(chēng)為用益物權(quán)。因此，不難看出，申請(qǐng)人A在庭審中的陳述的“在轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)為自己保留用益物權(quán)”，實(shí)際上是對(duì)用益物權(quán)的他物權(quán)屬性理解不到位。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，申請(qǐng)人A作為房屋所有權(quán)人，無(wú)法取得用益物權(quán)，否則將導(dǎo)致用益物權(quán)人和所有權(quán)人的主體競(jìng)合，違背物權(quán)法定原則。因此，申請(qǐng)人A若要取得租賃房屋的用益物權(quán)，只有當(dāng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，基于新的房屋所有權(quán)人即案外人D的意思表示而獲得。而在本案中，涉及“保留用益物權(quán)”的補(bǔ)充協(xié)議是在申請(qǐng)人A于案外人C之間達(dá)成的，并無(wú)證據(jù)證明案外人D直接為申請(qǐng)人A設(shè)立了用益物權(quán)，因此，申請(qǐng)人A對(duì)案涉房屋不享有用益物權(quán)。

（三）申請(qǐng)人有權(quán)收取租金的期間的問(wèn)題。如前所述，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，申請(qǐng)人并未直接從案外人D處獲得房屋的用益物權(quán)。但被申請(qǐng)人在2021年1月20日房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，仍向申請(qǐng)人支付了直至2021年6月30日的租金。倘若申請(qǐng)人對(duì)該部分租金的取得缺乏物權(quán)或債權(quán)基礎(chǔ)，那么其獲取的租金收益將會(huì)對(duì)案外人D構(gòu)成不當(dāng)?shù)美５档米⒁獾氖牵谕徶校竿馊薉承認(rèn)：“由于在2021年1月至6月期間，我方尚在與案外人C辦理尾款支付，故案涉房屋是由案外人C處理，因此，在此期間，我方?jīng)]有提出使用房屋，也沒(méi)有向被申請(qǐng)人B主張2021年1月至6月的租金，直到2021年7月，我方才開(kāi)始向被申請(qǐng)人B主張租金”。仲裁庭認(rèn)為，基于該證詞，在2021年1月至6月期間，案外人D將對(duì)房屋占有、使用、收益的權(quán)能讓渡給了案外人C，為案外人C設(shè)立了用益物權(quán)；再結(jié)合案外人C與申請(qǐng)人A簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，以及被申請(qǐng)人B將該期間租金支付給申請(qǐng)人A這一事實(shí)，足以證明案外人C在取得該期間用益物權(quán)后，將租金收益轉(zhuǎn)讓給了申請(qǐng)人A。因此仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人A有權(quán)收取2021年1月20日至2021年6月30日期間的租金。庭審中，案外人D否認(rèn)授予案外人C收取2021年7月以后房屋租金收益的權(quán)利，在缺乏相反證據(jù)證明的情況下，應(yīng)認(rèn)為，自2021年7月后，案外人C不再享有租賃房屋的用益物權(quán)，申請(qǐng)人也就喪失了獲取租金收益的基礎(chǔ)。

三、被申請(qǐng)人B向申請(qǐng)人A支付的押金，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后的退還主體問(wèn)題

在租賃期間，租賃物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人支付給原所有權(quán)人的押金應(yīng)由前所有權(quán)人退還，還是由物的受讓人退還，國(guó)內(nèi)“兩方”均有判例。一般而言，若適用契約地位承受說(shuō)，那么既然原所有權(quán)人的合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給受讓人，押金作為物上的擔(dān)保，應(yīng)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)移給受讓人，因此，應(yīng)由買(mǎi)受人承擔(dān)受讓押金權(quán)利后的返還義務(wù)。而若認(rèn)為所有權(quán)主體的變更將導(dǎo)致原所有權(quán)人與承租人的租賃合同隨著所有權(quán)的消滅而終止，那么擔(dān)保法律關(guān)系也應(yīng)一并終止，由原所有權(quán)人與承租人就押金進(jìn)行結(jié)算。本案中，仲裁庭選擇了后一種觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)由申請(qǐng)人A而非案外人D向被申請(qǐng)人B退還押金。這主要是基于節(jié)約司法資源的考量。

在現(xiàn)實(shí)交易過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，原所有權(quán)人與買(mǎi)受人未就押金轉(zhuǎn)移作出約定的情形，在押金未轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人的情況下，若適用契約地位承受說(shuō)，那么在物權(quán)轉(zhuǎn)移后，原所有權(quán)人將不再是租賃合同一方當(dāng)事人，承租人在租期屆滿后只能向買(mǎi)受人要求退還押金，買(mǎi)受人須在并未實(shí)際取得押金的情況下向承租人履行押金退還義務(wù)，而后再向原所有權(quán)人主張權(quán)利，這不僅對(duì)買(mǎi)受人顯失公平，也將導(dǎo)致訴累的產(chǎn)生。若為提升司法效率，通過(guò)將“買(mǎi)受人未向原所有權(quán)人主張轉(zhuǎn)移押金”解釋為“買(mǎi)受人對(duì)其擔(dān)保權(quán)利的放棄”的方式將押金返還義務(wù)固定于原所有權(quán)人，那么又將與最高人民法院指導(dǎo)性案例中關(guān)于“民事權(quán)利的放棄必須采用明示的意思表示才能發(fā)生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明確對(duì)規(guī)定及當(dāng)事人有特別約定的情況下才能發(fā)生效力，不宜在無(wú)明確約定或者法律無(wú)特別規(guī)定的情況下，推定當(dāng)事人對(duì)權(quán)利進(jìn)行放棄。”的判決相矛盾。因此，契約地位承受說(shuō)在解決押金問(wèn)題上，有較為明顯的缺陷。

但若認(rèn)為原租賃合同隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消滅，那么押金問(wèn)題只涉及原所有權(quán)人和承租人，將不再牽涉買(mǎi)受人。買(mǎi)受人和承租人之間形成了新的租賃關(guān)系，只要在不加重承租人負(fù)擔(dān)的前提下，買(mǎi)受人可以與承租人就押金重新進(jìn)行約定，若未約定，則視為與原租賃合同一致。在這一觀點(diǎn)下，假如買(mǎi)受人與承租人未就租賃合同重新約定，即使原所有權(quán)人在物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)向受讓人轉(zhuǎn)移了押金，由于承租人本身就負(fù)有向買(mǎi)受人支付押金的義務(wù)，故可視為承租人通過(guò)第三人（即原所有權(quán)人）代為履行的方式履行了押金支付義務(wù)。可見(jiàn)，在解決實(shí)務(wù)問(wèn)題上，該觀點(diǎn)實(shí)用性更強(qiáng)。

【結(jié)語(yǔ)和建議】

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度由來(lái)已久，但在長(zhǎng)期的實(shí)踐中，就其效果模式存在立法上的缺失，導(dǎo)致交易結(jié)果上的不確定性，難以有效指導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活。仲裁機(jī)構(gòu)在解決相關(guān)糾紛時(shí)，應(yīng)從案件整體進(jìn)行把握，從平衡雙方利益、減少訴累等角度出發(fā)，謹(jǐn)慎選擇理論的適用。