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作者：重慶仲裁委員會仲裁秘書·李武駿

摘要：房屋預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”在破產(chǎn)程序中，如何對預(yù)告登記房屋的物權(quán)效力進(jìn)行認(rèn)定，直接關(guān)系到預(yù)告登記權(quán)利人和破產(chǎn)債權(quán)人之間的利益分配，對其合理認(rèn)定具有重要意義。

關(guān)鍵詞：破產(chǎn)程序；預(yù)告登記；物權(quán)效力

【案情簡介】

（一）合同簽訂的基本情況

2016年6月24日，申請人A合伙企業(yè)（委托人）與被申請人B房地產(chǎn)開發(fā)公司（借款人）、XX銀行XX支行（受托人，以下簡稱XX支行）簽訂《一般委托貸款合同》，約定B房地產(chǎn)開發(fā)公司申請一般委托貸款45,000,000元，用于XX項(xiàng)目一期后續(xù)建設(shè)施工。A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司分別在XX支行開設(shè)一般委托貸款委托人賬戶和一般委托貸款借款人賬戶用于存入一般委托貸款資金、提款、收付本息、支付費(fèi)用等。

2016年6月24日，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《<一般委托貸款合同>補(bǔ)充協(xié)議》，雙方確認(rèn)，B房地產(chǎn)開發(fā)公司以房屋的銷售回款作為還款來源。B房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾第一筆貸款發(fā)放后三日內(nèi)向A合伙企業(yè)提交全部債權(quán)人書面諒解備忘錄，確認(rèn)A合伙企業(yè)在委托貸款合同項(xiàng)下的債權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)人清償。2016年6月24日，B房地產(chǎn)開發(fā)公司清算組（以下簡稱清算組）出具承諾函，確認(rèn)了A合伙企業(yè)委托XX支行向B房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放45,000,000元委托貸款用于XX項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)的事實(shí)，并承諾明確《一般委托貸款合同》《<一般委托貸款合同>補(bǔ)充協(xié)議》及委托貸款合同項(xiàng)下全部擔(dān)保合同的全部內(nèi)容。

（二）合同履行的基本情況

2016年7月5日，A合伙企業(yè)貸款放款11,000,000元；2016年8月19日，A合伙企業(yè)貸款放款10,000,000元；2016年10月12日，A合伙企業(yè)貸款放款8,000,000元；2016年11月28日，A合伙企業(yè)貸款放款11,000,000元；2017年1月24日，A合伙企業(yè)貸款放款3,000,000元；2017年10月13日，A合伙企業(yè)貸款放款2,000,000元。后B房地產(chǎn)開發(fā)公司未按期履行還款義務(wù)。

2016年12月27日，重慶市XX區(qū)人民法院作出民事調(diào)解書，確認(rèn)雙方當(dāng)事人就B房地產(chǎn)開發(fā)公司所欠A合伙企業(yè)第一期貸款本金11,000,000元事宜達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

2019年5月31日，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了兩份《以物抵債協(xié)議》，約定鑒于雙方與XX支行簽訂了《一般委托貸款合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，B房地產(chǎn)開發(fā)公司向A合伙企業(yè)借款45,000,000元，A合伙企業(yè)按合同約定支付了借款；B房地產(chǎn)開發(fā)公司因其自身原因未按時(shí)償還貸款本息等，自愿將其所有的房產(chǎn)用于抵償其所欠A合伙企業(yè)的部分債務(wù)； B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于協(xié)議簽訂之日起2日內(nèi)與A合伙企業(yè)簽訂抵債房屋明細(xì)清單所列抵債資產(chǎn)的房屋買賣合同，并在該期限內(nèi)辦理完畢合同備案和相應(yīng)房屋預(yù)告登記的手續(xù)，經(jīng)A合伙企業(yè)要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司須立即配合A合伙企業(yè)辦妥抵債財(cái)產(chǎn)的登記及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；有下列情形發(fā)生的，A合伙企業(yè)有權(quán)要求B房地產(chǎn)開發(fā)公司支付抵債金額100%的違約金：……5 .逾期與A合伙企業(yè)簽署房屋買賣合同的；6.逾期辦理房屋買賣合同備案、預(yù)告登記、過戶登記手續(xù)的；凡執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的一切爭議應(yīng)通過雙方友好協(xié)商解決，如果不愿通過協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商、調(diào)解不成的，任何一方均可向重慶仲裁委員會申請仲裁，相關(guān)費(fèi)用包括律師費(fèi)、仲裁費(fèi)用等均由敗訴方承擔(dān)。

2019年5月31日，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》共127份，并在重慶市XX區(qū)規(guī)劃和自然資源局辦理了預(yù)告登記，取得了相應(yīng)《重慶市預(yù)購商品房買賣合同登記備案證明》和《不動產(chǎn)登記證明》。《重慶市商品房買賣合同》第七條約定的交房期限為B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在2020年12月31日前，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付A合伙企業(yè)使用；對于逾期交房的違約責(zé)任，合同第九條約定逾期超過30日后，A合伙企業(yè)要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，B房地產(chǎn)開發(fā)公司按日向A合伙企業(yè)支付已付房價(jià)款萬分之三的違約金。

（三）仲裁庭查明的其他事實(shí)

1.A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司于2019年5月31日簽訂《回購協(xié)議》兩份，主要內(nèi)容為：鑒于雙方簽訂了《以物抵債協(xié)議》，B房地產(chǎn)開發(fā)公司以其所有的房產(chǎn)抵償所欠A合伙企業(yè)部分債務(wù)，A合伙企業(yè)受讓B房地產(chǎn)開發(fā)公司用于抵償部分債務(wù)的房產(chǎn)，約定自雙方辦理完畢房屋買賣合同備案和相應(yīng)房屋預(yù)告登記的手續(xù)之日起12個(gè)自然月內(nèi)，B房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)回購全部抵債財(cái)產(chǎn)；B房地產(chǎn)開發(fā)公司在第一條約定的期限內(nèi)沒有行使回購權(quán)的，則回購權(quán)消滅；協(xié)議還對回購價(jià)格、回購程序、回購款支付、相關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)等進(jìn)行了約定。

2.重慶市XX中級人民法院于2021年4月19日作出民事裁定書，裁定受理B房地產(chǎn)開發(fā)公司的破產(chǎn)重整申請，并指定重慶XX律師事務(wù)所擔(dān)任B房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人。2021年5月25日，重慶市XX中級人民法院作出民事裁定書，裁定批準(zhǔn)B房地產(chǎn)開發(fā)公司的重整計(jì)劃。

【仲裁請求】

（一）請求確認(rèn)A合伙企業(yè)就《以物抵債協(xié)議》（001）號及《以物抵債協(xié)議》（002）號項(xiàng)下抵債房屋（詳見抵債房屋明細(xì)清單）享有的過戶請求權(quán)具有物權(quán)效力和排他性，未經(jīng)A合伙企業(yè)同意，任何人無權(quán)處分該房屋；

（二）本案仲裁費(fèi)由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。

【爭議焦點(diǎn)】

本案的爭議焦點(diǎn)在于B房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，A合伙企業(yè)就兩份《以物抵債協(xié)議》項(xiàng)下抵債房屋明細(xì)清單中所載明的并經(jīng)預(yù)告登記的房屋享有何種權(quán)利，是否具有物權(quán)效力，A合伙企業(yè)能否因此主張房屋的優(yōu)先過戶請求權(quán)。

【裁決結(jié)果】

A合伙企業(yè)對本案兩份《以物抵債協(xié)議》項(xiàng)下抵債房屋具有物權(quán)上效力，即享有優(yōu)先過戶請求權(quán)。

【案例評析】

針對本案B房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，A合伙企業(yè)就兩份《以物抵債協(xié)議》項(xiàng)下抵債房屋明細(xì)清單中所載明的并經(jīng)預(yù)告登記的房屋享有何種權(quán)利，是否具有物權(quán)效力，可以從以下方面進(jìn)行分析：

首先，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的法律關(guān)系最初起于雙方簽訂的《一般委托貸款合同》，由于在合同履行過程中B房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按約歸還借款，故簽訂兩份《以物抵債協(xié)議》由B房地產(chǎn)開發(fā)公司將在建的項(xiàng)目房產(chǎn)用于抵償所欠A合伙企業(yè)的部分債務(wù)，以上約定系雙方真實(shí)意思表示，以房屋抵償債務(wù)亦不違反法律規(guī)定，合法有效，理應(yīng)得到遵守和履行。雙方當(dāng)事人達(dá)成兩份《以物抵債協(xié)議》并簽訂商品房買賣合同、辦理預(yù)告登記的行為，能夠表明雙方已對借款合同作出了清算。因此，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的法律關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同關(guān)系。

其次，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同”。本案中，雙方簽訂兩份《以物抵債協(xié)議》，達(dá)成以B房地產(chǎn)開發(fā)公司的房屋沖抵所欠A合伙企業(yè)部分款項(xiàng)的合意，并簽訂相應(yīng)《重慶市商品房買賣合同》，而商品房買賣合同中約定的A合伙企業(yè)主要義務(wù)（支付購房款）已經(jīng)通過沖抵欠款的方式履行完畢。因此，該合同不屬于“破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”，管理人無權(quán)決定解除。

再次，A合伙企業(yè)稱《最高人民法院<關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定>》（2002年9月1日起施行）第七十一條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：……（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物”，故本案抵債房屋不應(yīng)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。而《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（2007年6月1日起施行）第三十條規(guī)定：“破產(chǎn)申請受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)”。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（二）》（2013年9月16日起施行）第二條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：（一）債務(wù)人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn)；（二）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)；（三）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)；（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”。本案抵債房屋不屬于上述排除范圍，故仍應(yīng)屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

又次，B房地產(chǎn)開發(fā)公司稱其與A合伙企業(yè)之間簽訂的兩份《以物抵債協(xié)議》中房屋價(jià)格按1,710元每平方米的價(jià)格計(jì)算，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格。但庭審已經(jīng)查明，B房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金出現(xiàn)問題不能按期償還A合伙企業(yè)借款后，經(jīng)政府協(xié)調(diào)以B房地產(chǎn)開發(fā)公司在建房屋用于抵償債務(wù)，抵債房屋價(jià)格按評估單價(jià)1,800元的95折計(jì)算即1,710元，雙方當(dāng)事人對此并無異議并自愿簽訂相關(guān)協(xié)議。同時(shí)，兩份《以物抵債協(xié)議》簽訂于2019年5月31日，法院受理B房地產(chǎn)開發(fā)公司的破產(chǎn)重整申請時(shí)間為2021年4月19日。故亦不屬于《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定的人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷的行為。

從次，關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力問題，《中華人民共和國民法典》第二百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”可見，法律設(shè)定預(yù)告登記目的在于保障登記權(quán)利人優(yōu)先取得物權(quán)的在先權(quán)益，系為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，其作用是確保對物權(quán)的請求權(quán)能夠依法排除在后的物權(quán)變動，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同其實(shí)質(zhì)是對買受人的債權(quán)進(jìn)行了預(yù)期物權(quán)的添付。當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)人清償不能的情形時(shí)，預(yù)告登記也應(yīng)保障權(quán)利人在先取得物權(quán)，法律對此并無例外規(guī)定。可見，預(yù)告登記具有破產(chǎn)優(yōu)先效力，當(dāng)債務(wù)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，房屋具備辦理物權(quán)登記條件的，權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記主張實(shí)現(xiàn)物權(quán)的，應(yīng)予支持；房屋尚不具備辦理物權(quán)登記條件的，權(quán)利人可以就相應(yīng)不動產(chǎn)劣后于在先抵押權(quán)優(yōu)先受償。法律之所以這樣規(guī)定，是為了避免預(yù)告登記制度失去意義，其價(jià)值取向也與之前施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條內(nèi)容一脈相承。

最后，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司之間達(dá)成的兩份《以物抵債協(xié)議》意思表示真實(shí)，合法有效，雙方在此基礎(chǔ)上簽訂了《重慶市商品房買賣合同》并辦理相應(yīng)預(yù)告登記，從而具有物權(quán)上的優(yōu)先請求權(quán)，在B房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后也應(yīng)具有破產(chǎn)優(yōu)先效力。由于破產(chǎn)重整計(jì)劃目前正在按法律規(guī)定程序推進(jìn)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司的在建項(xiàng)目工程具備復(fù)工重建的現(xiàn)實(shí)可能性，預(yù)告登記在符合法律規(guī)定的情況下也具備轉(zhuǎn)為本登記的現(xiàn)實(shí)可能性。同時(shí)，A合伙企業(yè)的相應(yīng)仲裁請求也并非要求對抵債房屋即時(shí)進(jìn)行過戶登記，而是要求對抵債房屋享有過戶的請求權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記對當(dāng)事人日后在先取得物權(quán)的保障。當(dāng)然，由于本案抵債房屋尚未竣工驗(yàn)收，目前尚不具備進(jìn)行物權(quán)本登記的條件，A合伙企業(yè)的過戶請求權(quán)雖然在破產(chǎn)程序中具有優(yōu)先效力，但其在受償順序上應(yīng)當(dāng)劣后于在先的抵押權(quán)（如有）。綜上，A合伙企業(yè)對本案兩份《以物抵債協(xié)議》項(xiàng)下抵債房屋具有物權(quán)上效力，即享有優(yōu)先過戶請求權(quán)，該項(xiàng)請求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

【結(jié)語和建議】

房屋預(yù)告登記之后，預(yù)告登記的房屋究竟是作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，由破產(chǎn)債權(quán)人依破產(chǎn)清算程序進(jìn)行分配，還是不納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而歸屬于預(yù)告登記的權(quán)利人，即預(yù)告登記的權(quán)利人對該房屋是否享有優(yōu)先權(quán)或別除權(quán)。應(yīng)當(dāng)看到，經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利人不同于一般的債權(quán)人，經(jīng)過預(yù)告登記之后，權(quán)利人已經(jīng)取得了一定的物權(quán)的效力。因此，在破產(chǎn)程序中，應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記權(quán)利人與一般的破產(chǎn)債權(quán)人進(jìn)行一定的區(qū)分，對預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)程度應(yīng)當(dāng)強(qiáng)于一般的破產(chǎn)債權(quán)人。破產(chǎn)程序是對債權(quán)人的清償程序，強(qiáng)調(diào)的是對全體債權(quán)人的公平清償，因此，在破產(chǎn)程序中確定預(yù)告登記的效力時(shí)應(yīng)當(dāng)更為謹(jǐn)慎。就本案而言，A合伙企業(yè)與B房地產(chǎn)開發(fā)公司之間已經(jīng)形成了房屋買賣合同關(guān)系，A合伙企業(yè)也通過沖抵欠款的方式履行了支付全部購房款的義務(wù)，雙方也就相關(guān)房屋辦理了不動產(chǎn)預(yù)告登記， A合伙企業(yè)就此取得了預(yù)告登記房屋物權(quán)的在先權(quán)益，可以排除在后的可能發(fā)生的物權(quán)變動。雖然B房地產(chǎn)開發(fā)公司已進(jìn)入破產(chǎn)程序，案涉房屋屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，也不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，但A合伙企業(yè)并非請求辦理物權(quán)的本登記，僅是請求確認(rèn)享有優(yōu)先的過戶請求權(quán)，該請求符合預(yù)告登記制度旨在保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的價(jià)值取向，故應(yīng)予以支持。