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摘要：在司法實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)合同中仲裁條款的效力是否及于全體業(yè)主、是否存在前置要件存在不同的裁決思路，從而導(dǎo)致不同的裁決結(jié)果。本案例從司法實(shí)踐出發(fā)，研究了民法典第九百三十九條的立法淵源、法律解釋等，認(rèn)為仲裁條款的效力及于全體業(yè)主系源于法律的直接規(guī)定。同時(shí)針對(duì)目前司法實(shí)踐對(duì)仲裁獨(dú)立性的解釋，提出了審理實(shí)踐建議。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)服務(wù)合同；管轄；仲裁同意

【案情簡介】

2007年5月14日，A公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限自2007年5月24日起至2010年5月23日止。合同第四十四條約定：“本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以依法申請(qǐng)調(diào)解，向有關(guān)行政部門申訴，也可選擇以下方式解決：重慶仲裁委員會(huì)仲裁。”合同簽訂后，A公司進(jìn)場為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。合同期滿后，該小區(qū)業(yè)主未再簽訂另外的物業(yè)服務(wù)合同，原《前期物業(yè)服務(wù)合同》繼續(xù)履行，A公司繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

2009年12月26日，B在XX區(qū)規(guī)劃和自然資源局辦理XX市土地房屋權(quán)屬登記，確認(rèn)案涉房屋屬于B所有，并于同年入住案涉小區(qū)。自2009年入住至2017年6月1日，B均按期足額繳納了物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)等費(fèi)用。自2017年6月1日起至2022年1月31日止，B共欠付物業(yè)費(fèi)7,819.84元、公攤水電費(fèi)380元。據(jù)此，A公司提起仲裁。

2022年6月6日，B向本會(huì)提交管轄權(quán)異議，認(rèn)為其未與申請(qǐng)人簽訂有效的物業(yè)服務(wù)合同，不同意本案的仲裁管轄。2022年8月18日，本會(huì)作出《裁決書》，決定本會(huì)具有管轄權(quán)，詳細(xì)闡述了本會(huì)具有管轄權(quán)的法律依據(jù)與事實(shí)依據(jù)，并支持申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求。

【爭議焦點(diǎn)】

1.前期物業(yè)服務(wù)合同中仲裁條款的效力

2.民法典第三百九十三條的前置要件

【裁決結(jié)果】

仲裁庭認(rèn)為有管轄權(quán)，并支持申請(qǐng)人的全部仲裁請(qǐng)求。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。”第九百四十八條，“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。”因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。但有些裁決認(rèn)為，對(duì)業(yè)主具有約束力的法源在于債權(quán)債務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國仲裁法>若干問題的解釋》第九條的規(guī)定：債權(quán)債務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓的，仲裁協(xié)議對(duì)受讓人有效，但當(dāng)事人另有約定、在受讓債權(quán)債務(wù)時(shí)受讓人明確反對(duì)或者不知有單獨(dú)仲裁協(xié)議的除外。因此，鑒于仲裁條款的獨(dú)立性，受讓人不清楚仲裁協(xié)議的，仲裁條款應(yīng)對(duì)受讓人無效。

【案例評(píng)析】

一、前期物業(yè)服務(wù)合同中仲裁條款的效力淵源

就目前的學(xué)術(shù)爭議及司法實(shí)踐而言，前期物業(yè)服務(wù)合同中仲裁條款的效力淵源存在兩種觀點(diǎn)：第一，效力源于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國仲裁法>若干問題的解釋》第九條的規(guī)定；第二，仲裁條款的效力源于《中華人民共和國民法典》第九百三十九條的直接規(guī)定。但探尋立法淵源、法律解釋、司法實(shí)踐后可得，第二種觀點(diǎn)更具有說服力。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。”該規(guī)定并未排除爭端解決條款的適用，也未對(duì)爭端解決條款加以限制條件。

從法律解釋角度，《民法典》第四百六十五條第二款規(guī)定：“依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。”《民法典》第九百三十九條即是第四百六十五條的例外規(guī)定，即非合同當(dāng)事人時(shí)，在法律明確規(guī)定下，可使某類特定的合同對(duì)其具有法律約束力。這種特殊的擬制情況表明前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生效力的法理并非是業(yè)主與物業(yè)公司的合意，而是法律的直接規(guī)定。  

從立法淵源來看，該規(guī)定源自于2009年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009）》第一條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。” 兩相比較，《民法典》第九百三十九條在“約束力”之前增加了“法律”二字，也更加強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主約束力的法律強(qiáng)制性。

從司法判例的角度，根據(jù)近幾年各地中級(jí)人民法院對(duì)以本案同樣理由申請(qǐng)撤銷仲裁裁決的《裁定書》，各地中級(jí)人民法院均認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款對(duì)業(yè)主產(chǎn)生直接的法律約束力。例如，根據(jù)山東省東營市中級(jí)人民法院于2023年6月6日作出的（2023）魯05民特11號(hào)《民事裁定書》，申請(qǐng)人以未簽字確認(rèn)、不知曉仲裁條款為由申請(qǐng)撤銷仲裁，該院認(rèn)為雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同針對(duì)所有業(yè)主發(fā)生法律效力，駁回了申請(qǐng)人的撤銷仲裁裁決申請(qǐng)。除此之外，江蘇省無錫市中級(jí)人民法院于2022年10月31日作出的（2022）蘇02民特126號(hào)《民事裁定書》、廣東省中級(jí)人民法院于2018年7月23日作出的（2018）粵01民特397、398、399、400號(hào)《民事裁定書》等均認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。

綜上，無論是從法律解釋層面、立法淵源角度還是司法判例借鑒等，都可以證明前期物業(yè)服務(wù)合同中仲裁條款的效力來源于法律的直接規(guī)定，應(yīng)對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。

但同時(shí)，部分法院認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同的仲裁效力源于債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國仲裁法>若干問題的解釋》第九條規(guī)定：債權(quán)債務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓的，仲裁協(xié)議對(duì)受讓人有效，但當(dāng)事人另有約定、在受讓債權(quán)債務(wù)時(shí)受讓人明確反對(duì)或者不知有單獨(dú)仲裁協(xié)議的除外。故有的法院以業(yè)主對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同不知情為由認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同無效。北京市第四中級(jí)人民法院在（2021）京04民特747號(hào)《民事裁定書》中認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同效力及于全體業(yè)主的規(guī)定，系源于其他業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)單位所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的概括承受，即建設(shè)單位同物業(yè)買受人簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意，業(yè)主因購買房產(chǎn)，概括受讓前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)。因本案當(dāng)事人無從知曉前期物業(yè)服務(wù)合同中仲裁條款的存在，故仲裁條款對(duì)當(dāng)事人不發(fā)生法律效力。該解釋強(qiáng)調(diào)了仲裁條款的獨(dú)立性，有一定的合理性，故也對(duì)仲裁實(shí)踐具有指導(dǎo)意義。

二、仲裁實(shí)踐中是否需要前置要件

首先，仲裁條款效力及于當(dāng)事人不受是否為合同當(dāng)事人的約束。根據(jù)《民法典》第九百三十九條，前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與業(yè)主購房入住具有時(shí)間差，業(yè)主并不會(huì)參與該合同的訂立，但這并不影響業(yè)主承受該合同的約束力。故以業(yè)主未在前期物業(yè)服務(wù)合同中簽字為由認(rèn)定仲裁條款不產(chǎn)生法律約束力沒有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。

其次，難以確定當(dāng)事人是否知曉前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年修訂，已失效）第25條：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》（2009版，已失效）第四十一條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同提供給物業(yè)買受人，并予以說明”。另根據(jù)《重慶市商品房買賣合同（示范文本）》第二十一條，“甲方應(yīng)向乙方出示《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，乙方應(yīng)詳細(xì)閱讀有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的全部內(nèi)容。乙方同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會(huì)，自該房屋交付之日起，即應(yīng)接受甲方在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。”由此可知，建設(shè)單位在銷售時(shí)應(yīng)以將前期物業(yè)服務(wù)合同告知當(dāng)事人。

除此之外，在實(shí)踐中還要考慮當(dāng)事人入住時(shí)間、接房手續(xù)、是否曾經(jīng)繳納過物業(yè)費(fèi)、公攤水電等費(fèi)用。若當(dāng)事人入住時(shí)間較久，則自述的不知曉《前期物業(yè)服務(wù)合同》的觀點(diǎn)存疑。若當(dāng)事人不知曉該《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其也可要求物業(yè)出示。若當(dāng)事人既不要求物業(yè)公司出示《前期物業(yè)服務(wù)合同》，又在不知曉《前期物業(yè)服務(wù)合同》的情況下按照合同約定繳納了多年物業(yè)費(fèi)，有違生活常理。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛涉及民生問題，具有涉及面廣、矛盾多、社會(huì)影響大等特點(diǎn)。若要完全遵循仲裁自愿原則，則需要物業(yè)公司與每個(gè)業(yè)主簽字確認(rèn)其同意仲裁條款，或與每個(gè)業(yè)主單獨(dú)訂立附有仲裁協(xié)議的物業(yè)服務(wù)合同，但這不僅降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)效率，也違背了民法典中對(duì)通過認(rèn)可前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主來減少社會(huì)矛盾的立法原意。除此之外，在業(yè)主尚未成立業(yè)主委員會(huì)簽訂新物業(yè)服務(wù)合同的情況下，若堅(jiān)持“明知才生效”原則，則未經(jīng)一手房業(yè)主告知的二手房業(yè)主則會(huì)處于“真空”狀態(tài)。因此，從現(xiàn)實(shí)履行及利益權(quán)衡的角度，在第九百三九條前添加明知才生效的要件難以平衡共同利益和個(gè)體利益，也不具有現(xiàn)實(shí)可操作性。

【結(jié)語和建議】

《民法典》第九百三十九條并未分割前期物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)體條款和爭端解決條款，表明仲裁條款及于全體業(yè)主系源于法律的直接規(guī)定，而非源于債權(quán)債務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓。但現(xiàn)在的司法實(shí)踐表明，有部分中院認(rèn)為仲裁條款的約束力系源于債權(quán)債務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓，并以業(yè)主明知作為前提要件。該說法有一定的合理性，也表明了司法實(shí)踐中對(duì)仲裁獨(dú)立性解釋的一種新風(fēng)向。因此，在仲裁審理實(shí)踐中，建議還需查明業(yè)主的接房手續(xù)及是否知曉前期物業(yè)服務(wù)合同。